Vendere Casa: tutti i passaggi che devi fare

VENDERE CASA: TUTTI I PASSAGGI DA FARE.

1) DECIDI SE VENDERE CASA DA SOLO O CON AGENZIA IMMOBILIARE

1. leggi tutti i punti di questa guida e valuta se hai tempo e competenze tecniche, commerciali e legali.
2. se decidi di vendere casa da solo segui tutti i punti da 2 a 12
3. se decidi di affidarti a un’agenzia immobiliare leggi le recensioni dei nostri clienti (venditori e acquirenti), se vuoi confrontare altre agenzie leggi questi contenuti utili: Come scegliere l’agenzia immobiliare affidabile per vendere casa

2) STABILISCI IL VALORE DI MERCATO DELLA CASA DA VENDERE

Il prezzo giusto nasce dall’analisi della zona (es. Monza, Seregno, Milano), dalle caratteristiche della casa, e dai comparabili recenti.
Una valutazione errata – soprattutto al ribasso – può farti perdere profitto, mentre puntare troppo in alto allontana gli acquirenti.
Le valutazioni devono basarsi su dati reali, aggiornati ai trend attuali.

3) RACCOGLI, CONTROLLA TUTTI I DOCUMENTI CHE SERVONO PER VENDERE CASA (elenco obbligatori ed eventuali)

• Atto di rogito e nota di trascrizione: certifica l’acquisto della proprietà e la sua registrazione nei registri immobiliari.
• Atto di mutuo e nota di trascrizione: documento del mutuo acceso per l’acquisto, utile a verificare la presenza di eventuali ipoteche.
• Atto di donazione (eventuale): necessario se l’immobile è stato ricevuto in donazione.
• Successione + certificato di morte + accettazione o rinuncia: obbligatori in caso di immobile ereditato, per dimostrare la titolarità acquisita.
• Schede catastali: planimetrie ufficiali depositate presso il Catasto.
• Visure catastali storiche: tracciano la storia catastale dell’immobile (intestazioni, variazioni).
• Visure ipotecarie: indicazioni su ipoteche, pignoramenti o vincoli sull’immobile.
• Atto di acquisto terreno + nota di trascrizione: indispensabile per immobili costruiti su terreno acquistato separatamente.
• Estratto mappa catastale + CDU: mappa del terreno e certificato che indica la destinazione urbanistica.
• Convenzioni urbanistiche con il Comune (eventuali): regolano obblighi o vincoli tra privato e Comune.
• Vincoli paesaggistici / soprintendenza (eventuali): obbligatori se l’immobile ricade in aree soggette a tutela.
• Condoni edilizi + ricevute oblazione (eventuali): dimostrano la sanatoria di eventuali abusi edilizi.
• Ultima pratica edilizia (SCIA, DIA, CILA): atti amministrativi relativi agli ultimi interventi edilizi.
• DOCFA (eventuale): comunicazione al Catasto per modifiche all’immobile.
• Permesso di costruire / concessione edilizia + varianti: autorizzazioni per costruire o modificare l’immobile.
• Dichiarazione di fine lavori: attesta la conclusione dell’intervento edilizio.
• Certificato di agibilità o richiesta: verifica le condizioni di abitabilità e sicurezza.
• Attestato Prestazione Energetica (APE): indica la classe energetica e i consumi dell’immobile.
• Dichiarazione conformità impianto elettrico: obbligatoria per impianti a norma.
• Dichiarazione conformità impianto idraulico: necessaria per garantire la sicurezza degli impianti.
• Libretto manutenzione caldaia: dimostra controlli periodici e conformità alle norme.
• Contratto di locazione in essere (se affittato): necessario per informare l’acquirente sulla presenza di un inquilino, i termini del contratto e gli obblighi esistenti. Deve includere eventuale disdetta inviata o accordi di rilascio dell’immobile.
• Ultimo verbale, consuntivo e preventivo spese: riepilogo delle spese approvate e previste.
• Eventuali cause condominiali: contenziosi in corso che coinvolgono il condominio.
• Eventuali lavori straordinari da deliberare: informano l’acquirente di future spese straordinarie.
• Fondo cassa: saldo disponibile del condominio.
• Detrazioni fiscali ristrutturazioni / spese straordinarie: cedibili all’acquirente, se documentate.
• Liberatoria condominio: conferma dell’assenza di debiti condominiali.
• Regolamento condominiale: documento ufficiale con le regole interne.
• Ultima bolletta gas e luce: utile per voltura o subentro delle utenze.
• Proposta d’acquisto e/o preliminare: atti che precedono il rogito. Devono essere registrati.
• Assegni di caparra: dimostrano i versamenti effettuati prima del rogito.

4) PREPARA LA CASA DA VENDERE

Un’immagine curata aumenta l’appeal della casa e può influenzare la decisione di acquisto. Applica: decluttering + home-staging.
Interventi consigliati:

• sgombero e pulizia profonda
• piccole manutenzioni (rubinetti, intonaco, porte)
• luce naturale e profumazioni neutre
• home staging, se possibile (complementi d’arredo, dettagli di stile)

5) FOTOGRAFA LA CASA DA VENDERE

Le foto sono il biglietto da visita dell’immobile.
Foto professionali devono:

• valorizzare gli spazi con luce naturale
• mostrare gli ambienti in modo ampio e ben composto
• includere dettagli di pregio (materiali, finiture)

6) FAI VIDEO DELLA CASA DA VENDERE

I video coinvolgono e fidelizzano l’utente, permettendo una prima “visita virtuale”.
Suggeriamo video walkthrough, droni per esterni, e storytelling emozionale per raccontare la casa nella sua interezza.
Funzionano su siti, social media e campagne ads.

7) SCRIVI UN ANNUNCIO IMMOBILIARE COMPLETO E VERITIERO

Un buon annuncio fornisce dati tecnici e trasmette emozioni. Deve contenere:

• superficie, locali, piano, esposizione, stato
• spese condominiali, certificazione energetica
• servizi e attrazioni nelle vicinanze

8) ORGANIZZA E SVOLGI GLI APPUNTAMENTI DI VENDITA

Prenotare le visite è solo l’inizio. Occorre:

• scegliere orari strategici
• presentare la casa in modo professionale e ricorrendo a tecniche di marketing sensoriale
• ascoltare le esigenze ed emozioni dei visitatori
• filtrare i reali interessati

9) GESTISCI LA TRATTATIVA DI VENDITA

Il momento della trattativa è delicato: spesso emergono richieste di sconto o condizioni particolari.
Serve diplomazia, reale conoscenza del valore e protezione dei tuoi interessi.
Grazie alla nostra esperienza, negoziamo in modo efficace, evitando svendite e ritardi.

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10) SOTTOSCRIVI E REGISTRA IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA O COMPROMESSO

Quando l’accordo sul prezzo e sui termini è stato raggiunto, si redige il compromesso:

1. impegna acquirente e venditore
2. sancisce condizioni, caparra e date
3. serve per impegnarsi formalmente prima del rogito

11) SOTTOSCRIVI IL ROGITO E CONSEGNA LE CHIAVI

Il rogito è l’atto definitivo:

• il notaio verifica e registra tutta la documentazione
• si trasferisce la proprietà
• consegni le chiavi e ricevi il saldo

Documenti personali occorrenti:

• Carta d’identità e codice fiscale validi: obbligatori per il riconoscimento al rogito.
• Certificato di stato libero / estratto per sunto di matrimonio: determina il regime patrimoniale (comunione/separazione).
• Omologa di separazione (eventuale): utile per la gestione di comproprietà dopo separazione.
• Procura a vendere (eventuale): se un terzo è incaricato di vendere per conto del proprietario.

12) OCCUPATI DELLE INCOMBENZE POST-VENDITA

Anche dopo il rogito, ci sono alcune attività importanti da non trascurare:

• comunicare all’amministratore di condominio l’avvenuta vendita
• chiudere o volturare le utenze (luce, gas, acqua, internet)
• cancellare eventuali domiciliazioni bancarie legate all’immobile
• aggiornare la residenza, se ci vivevi
• conservare copia di tutti i documenti della compravendita.

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