Vendere casa: e’ sufficiente il notaio?

Un caso reale: quando si parla di vendere casa basta il notaio?

Uffici Casa&Style, un distinto Signore entra in agenzia e chiede di poter parlare con il titolare:

“Sono esasperato, sono due anni che cerco di vendere casa mia … vengono a vederla due o tre volte poi spariscono e l’unico che sembrava veramente interessato ha fatto in sacco di promesse dicendo “” …mettiamoci d’accordo noi poi tanto c’è il notaio”” … io ho preso impegni per un’altra casa più piccola che voglio comprare e adesso questo Signore è sparito, non mi risponde più al telefono…. vendetela voi casa mia mi sono stancato.”.

Rischi quando vendi o compri casa

Quanto accaduto, e non è di certo la prima volta, ci ha fatti fermare a riflettere proprio sul perché sempre più persone decidono di evitare le compravendite tra privati senza l’assistenza di una competente agenzia immobiliare.

I motivi sono molti ma tra i principali c’è LA SICUREZZA! I clienti vogliono riposare tranquilli la notte e soprattutto se vendere la loro casa è necessario per acquistarne un’altra non possono né vogliono imbarcarsi da soli in un’operazione così delicata sulla base di una parola data.

“Tanto poi c’è il notaio che stipula l’atto di rogito”.

Questa è una delle convinzioni più ingannevoli che purtroppo procurano ai venditori e agli acquirenti privati situazioni spiacevoli da cui uscire solo appellandosi e avendo fiducia nella legge, pagando un avvocato dunque e aspettando i tempi lunghi dei tribunali.

Comprare una casa non è una procedura così automatica come può sembrare: se anche venditore e acquirente si incontrano in accordo tra loro rispettando le promesse economiche pattuite, ci sono obblighi di legge da rispettare tra cui, solo per fare qualche esempio:

• la conformità edilizia tra stato di fatto dell’immobile, titolo abilitativo in comune e planimetria catastale (dovrebbero coincidere al momento del rogito ma non sempre è così!)
• la registrazione della proposta d’acquisto o del preliminare di vendita è un obbligo di legge per cui rispondono in solido venditore e acquirente.

Il problema è che chi non ha mai venduto o comprato un immobile non conosce come è ovvio che sia tutti questi obblighi di legge e rischia non solo di non arrivare a concludere un buon affare ma anche di incorrere in sanzioni amministrative!

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Ecco 2 esempi

1. Il Notaio NON è responsabile della conformità edilizia, ma è responsabile il venditore che comunque può semplicemente dichiarare sotto la propria responsabilità che l’immobile è conforme anche se non lo è. E’ l’acquirente che deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi ad esempio per ristrutturare o vendere nuovamente l’immobile.
2. L’atto notarile ha efficacia probatoria privilegiata SOLO per i fatti avvenuti in presenza del pubblico ufficiale, il notaio, e per la provenienza delle dichiarazioni. Il Signor X e il Signor Y si accordano privatamente sulla vendita dell’appartamento del primo al secondo. Il giorno del rogito i soggetti dichiarano al notaio che il Signor Y ha pagato al Signor X € 10.000 quale acconto prezzo. Nell’atto notarile il pubblico ufficiale in merito al pagamento di questo acconto può riportare solo le dichiarazioni di venditore ed acquirente e non attestare l’effettivo pagamento avvenuto in quanto nella realtà questo non si è verificato in sua presenza. Se il pagamento dell’acconto non si è effettivamente realizzato prima o dopo l’atto notarile, come dai precedenti accordi privati tra venditore e acquirente, allora il Signor X potrà comunque richiedere il pagamento del prezzo di € 10.000, nonostante questo pagamento risulti dall’atto notarile, proprio perché il notaio ha attestato per vere le dichiarazioni dei soggetti e non il pagamento. La dichiarazione potrebbe essere stata viziata e il Signor X può chiedere di fare rilevare la diversità dei fatti rispetto a quanto dichiarato in atto. Tutto questo richiederà comunque al Signor X tempo e denaro per, ci auguriamo, concludere positivamente la vendita.

Il notaio è sufficiente per garantire una compravendita immobiliare sicura?

No, il notaio da solo non è sufficiente a garantire una compravendita immobiliare completamente sicura. Sebbene il notaio svolga compiti fondamentali per la legalità dell’atto, ci sono aspetti importanti, come la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, che non rientrano nelle sue dirette verifiche.

Quali sono i compiti principali del notaio in una compravendita immobiliare?

Il notaio ha diversi compiti essenziali, tra cui: verificare l’identità delle parti, redigere l’atto di compravendita con precisione legale, verificare la provenienza e la regolarità dell’immobile (come l’assenza di ipoteche), accertare la volontà concorde delle parti, ricevere e conservare l’atto originale, trascrivere l’atto nei pubblici registri e riscuotere le imposte relative all’acquisto.

Cosa NON verifica il notaio durante la compravendita?

Il notaio non verifica fisicamente l’immobile per accertare la corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto riportato nei documenti (progetti, planimetrie, titoli abilitativi). La conformità edilizia e catastale non rientra tra le sue dirette responsabilità di verifica sul posto.

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Quali rischi si corrono affidandosi solo al notaio e non a un’agenzia immobiliare competente?

Affidarsi solo al notaio può portare a rischi significativi, come l’acquisto di un immobile con difformità edilizie o catastali non rilevate, che possono causare problemi in futuro per ristrutturazioni o rivendite. Inoltre, accordi privati non adeguatamente supportati possono generare contenziosi legali, con conseguenti costi e lungaggini.

Chi è responsabile della conformità edilizia e catastale dell’immobile?

La responsabilità della conformità edilizia e catastale ricade principalmente sul venditore. Tuttavia, è fondamentale che anche l’acquirente si accerti che questa regolarità esista realmente per evitare problemi futuri.

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L’atto notarile attesta l’effettivo pagamento dell’acconto o del prezzo dell’immobile?

L’atto notarile attesta le dichiarazioni delle parti riguardo ai pagamenti avvenuti in loro presenza. Se un pagamento, come un acconto, è avvenuto privatamente prima del rogito e viene dichiarato davanti al notaio, l’atto attesterà la dichiarazione, ma non l’effettivo passaggio di denaro se questo non è avvenuto in presenza del notaio. Questo significa che, nonostante quanto scritto nell’atto basato sulla dichiarazione, il venditore potrebbe comunque richiedere il pagamento effettivo se non è avvenuto.

Perché un’agenzia immobiliare seria può offrire maggiore sicurezza rispetto a una trattativa tra privati con solo il notaio?

Un’agenzia immobiliare competente può offrire maggiore sicurezza perché assiste sia il venditore che l’acquirente in tutte le fasi, inclusa la cruciale verifica della documentazione urbanistica e catastale dell’immobile prima di arrivare al rogito. Possono incaricare tecnici per le verifiche necessarie, prevenendo problemi che il notaio non ha il compito di rilevare in loco.

Cosa succede se si acquista una casa con mutuo e ci sono difformità non rilevate prima del rogito?

Se si acquista una casa con mutuo, è probabile che il perito della banca rilevi le difformità durante la sua valutazione. Questo potrebbe bloccare la pratica del mutuo fino a quando le irregolarità non saranno sanate, sempre che ciò sia possibile. Se le difformità non vengono sanate, la banca potrebbe non erogare il mutuo, compromettendo l’acquisto.

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