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Vendere casa ereditata quali documenti servono?

Come Vendere Casa Ereditata? E’ l’argomento che trattiamo oggi.

Hai ereditato una casa e hai deciso di venderla. Ti stai ponendo queste domande: Come faccio a vendere una casa ereditata? Quali documenti servono? Quanto costa?

La procedura per vendere casa dal punto di vista commerciale è pressoché la stessa che si segue per vendere casa quando siamo noi stessi ad averla acquistata. Quello che cambia nel caso di una casa ereditata riguarda principalmente i documenti che servono per vendere l’immobile.

Quindi in caso di appartamento ereditato o villa ereditata ci sono alcuni adempimenti burocratici in più che tra poco ti spiegherò.

Se è la prima volta che ti occupi di  vendere casa e non sai da dove iniziare può esserti molto utile questo contenuto dove spieghiamo passo per passo come vendere casa: GUIDA PER VENDERE CASA.

Se sai già come fare e vuoi sapere quanto vale la casa ereditata che intendi vendere, allora possiamo valutare il tuo immobile. Contattaci per una valutazione gratuita.

 

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DOCUMENTI CHE SERVONO SEMPRE PER VENDERE UNA CASA

Vediamo prima quali sono i documenti relativi che ti servono per vendere casa sempre, quindi anche per una casa, appartamento, villa, non ereditata:

  • Atto di provenienza dell’immobile (atto di rogito)
  • Atto di mutuo (eventuale)
  • Certificato di abitabilità
  • Documentazione su pratiche edilizie/urbanistiche (eventuali)
  • Permesso di costruire
  • Planimetria catastale
  • Visura catastale
  • Certificazione energetica in corso di validità
  • Certificato di conformità degli impianti
  • Regolamento di condominio, ultimo verbale assemblea, preventivo e consuntivo spese gestione, dichiarazione di avvenuto saldo spese condominiali (a firma dell’amministratore dello stabile).
  • Contratto di locazione in corso (se la casa da vendere è occupata da un affittuario).

Ai documenti relativi la casa vanno ovviamente aggiunti i documenti personali in corso di validità – carta d’identità e codice fiscale.

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QUALI DOCUMENTI SERVONO PER VENDERE UNA CASA EREDITATA

Oltre ai documenti appena elencati nel caso in cui tu stia per vendere un immobile ereditato dovrai preoccuparti di produrre:

  • Dichiarazione di successione
  • Accettazione di eredità
  • Trascrizione accettazione d’eredità

Vediamo nel dettaglio di cosa di tratta e anche quali sono le imposte da pagare quando si eredita una casa.

 

1) Dichiarazione di successione

Quando si eredita una casa per poterla vendere serve prima di tutto la dichiarazione di successione con cui si notifica il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali.

La successione può essere legittima o ereditaria a seconda della presenza o meno di un testamento.

Non è possibile vendere un bene ereditato senza che siano prima state pagate le imposte relative. Proprio per questo motivo serve la dichiarazione di successione che consiste nell’elenco di tutti i beni ereditati in base ai quali si procede con il calcolo delle imposte sull’eredità.

Quando fare la dichiarazione di successione? La dichiarazione va presentata entro un anno dal decesso di chi ha lasciato la casa in eredità.

Come si presenta la dichiarazione di successione?

Ci si può rivolgere ad un professionista (esempio: avvocato, commercialista, notaio) oppure si può presentare autonomamente anche online tramite il software sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

 

2) Atto di accettazione di eredità

La dichiarazione di successione NON è sufficiente per vendere una casa ereditata.

Perché in pratica serve solo per calcolare le imposte dovute.

Presentando la dichiarazione di successione gli eredi di fatto non accettano i beni ricevuti: per questo se si vuole vendere la casa ereditata e dichiarata in successione è necessario un altro documento che si chiama Accettazione di eredità.

In pratica l’erede o gli eredi devono accettare formalmente l’eredità.

L’atto di accettazione di eredità, secondo il codice civile, può essere di due tipi:

  • accettazione espressa – è l’atto
  • accettazione tacita.

 

Quale è la differenza tra accettazione di eredità espressa e tacita?

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L’accettazione espressa di eredità è un atto, cioè una dichiarazione formale, con cui gli eredi dichiarano di accettare i beni. Deve essere scritta e rilasciata davanti ad un notaio o un pubblico ufficiale oppure può essere una scrittura privata autenticata.

L’accettazione tacita, invece, non si concretizza in un atto formale ma nella manifestazione della volontà degli eredi di accettare l’eredità. Un esempio? Nel nostro caso: la tua decisione di vendere la casa ereditata è una accettazione tacita. Oppure un erede che abita la casa “ereditata” manifesta tacitamente la volontà di accettarla in eredità.

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3) Trascrizione dell’accettazione di eredità

A cosa serve la trascrizione dell’accettazione di eredità?

La trascrizione dell’accettazione di eredità certifica che la proprietà dell’immobile si è trasferita dal proprietario originario (de cuius) agli eredi.

Se vuoi vendere una casa ereditata devi sapere che: senza la trascrizione dell’accettazione d’eredità (espressa o tacita) il notaio NON può procedere con la stipula dell’atto di compravendita.

Infatti, quando vengono ereditati particolari categorie di beni come i beni immobiliari è obbligatoria la trascrizione nei registri immobiliari.

La Trascrizione dell’accettazione di eredità può avvenire anche contestualmente al rogito. Questa è la situazione più frequente quando si vuole vendere una casa ereditata: il notaio trascrive l’accettazione tacita registrando il trasferimento dell’immobile nel pubblico registro presso la Conservatoria che ha competenza provinciale.

ATTENZIONE n° 1:

l’accettazione di eredità deve essere trascritta nei pubblici registri.

 

ATTENZIONE n° 2:

Se hai ereditato due immobili in due province diverse dovrai fare due trascrizioni di eredità. Una per ogni immobile nella diversa provincia. Se ad esempio hai ereditato due appartamenti a Milano farai una trascrizione unica.

 

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QUANTO COSTA VENDERE UNA CASA EREDITATA

Tassa di successione

La tassa di successione da pagare sull’immobile ereditato è diversa a seconda del grado di parentela, si calcola sul valore catastale e può esserci o meno presenza di franchigia.

Ad esempio: se gli eredi sono figli o coniuge del de cuius allora si calcolerà il 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia di € 1.000.000. Oppure nel caso di fratelli e sorelle il 6% con franchigia di € 100.000.

Imposte, tasse e tributi

Ovviamente oltre alla tassa di successione sulla casa ereditata per vendere dovrai pagare le normali imposte previste per i trasferimenti di proprietà immobiliari:

  • imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile)
  • imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile).

[Se almeno uno degli eredi può beneficiare delle agevolazioni prima casa allora le imposte pari a € 200 ognuna in misura fissa.]

Alle imposte ipotecaria e catastale vanno aggiunti: imposte di bollo per nota di trascrizione, tributi speciali, tassa ipotecaria per ciascuna nota di trascrizione.

Spese per la voltura catastale

Entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione va presentata la domanda di voltura catastale versando il tributo speciale catastale e l’imposta di bollo.

La domanda va inoltrata al catasto della provincia in cui si trova la casa in eredità oppure in cui ha sede l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale la successione è stata registrata.

 


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29 settembre 2020 | 12:50
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