Vendere casa ereditata quali documenti servono?

Come vendere una casa ereditata?

Quali sono i documenti per vendere casa ereditata?

Hai ereditato un appartamento a Milano o una villa in Brianza e hai deciso di venderla. Molto saggiamente ti stai domandando: Come faccio a vendere una casa ereditata? Quali documenti servono? Quanto costa? Quali sono le differenze tra vendere una villa o un appartamento che ho comprato e vendere una casa ereditata? Come valutare un immobile ereditato?

La procedura per vendere un immobile ereditato, dal punto di vista commerciale, è pressoché la stessa che si segue per vendere casa non ereditata, quando siamo noi stessi ad averla acquistata. Quello che cambia nel caso in cui si voglia vendere una casa ereditata riguarda principalmente i DOCUMENTI per vendere casa ereditata.

Quindi in caso di un immobile ereditato, che sia un appartamento ereditato o una villa ereditata, ci sono alcuni adempimenti burocratici in più che tra poco ti spiegherò.

Se è la prima volta che ti occupi di vendere casa ereditata e non sai da dove iniziare può esserti molto utile questo contenuto dove spieghiamo passo per passo come vendere casa: Guida per vendere casa.

Se sai già come fare e vuoi sapere quanto vale la casa ereditata che intendi vendere, allora possiamo valutare il tuo immobile. Contattaci per una valutazione gratuita.

Se hai ereditato una villa o di un appartamento nelle città e nelle province di Milano, Monza Brianza, Lecco o sul Lago di Como e hai deciso di vendere, puoi contattare i professionisti di Immobiliare Milano Brianza | Casa&Style che ti spiegheranno tutti i dettagli del processo di compravendita con il Metodo di vendita immobiliare Casa&Style in modo che tu abbia tutte le informazioni utili che ti occorrono per affrontare serenamente la vendita del tuo immobile in tempi brevi.

Se invece sei venuto in possesso di un appartamento o di una villa che ti è stata donata ti invitiamo a leggere subito questo contenuto prima di rivendere l’immobile: Come vendere una casa ricevuta in donazione.

Documenti per vendere casa ereditata, quali servono assolutamente?

Vediamo prima quali sono i documenti relativi alla villa o all’appartamento da vendere che ti servono per vendere casa sempre (quindi anche nel caso di immobile ereditato):

• Atto di provenienza dell’immobile (atto di rogito)
• Atto di mutuo (eventuale)
• Certificato di abitabilità
• Documentazione su pratiche edilizie/urbanistiche (eventuali)
• Permesso di costruire
• Planimetria catastale
• Visura catastale
• Certificazione energetica in corso di validità
• Certificato di conformità degli impianti
• Regolamento di condominio, ultimo verbale assemblea, preventivo e consuntivo spese gestione, dichiarazione di avvenuto saldo spese condominiali (a firma dell’amministratore dello stabile).
• Contratto di locazione in corso (se la casa da vendere è occupata da un affittuario).

Ai documenti relativi la casa vanno aggiunti i documenti personali in corso di validità – carta d’identità e codice fiscale.

Attenzione se l’acquirente della tua casa ereditata è un cittadino straniero! Sai che NON tutti possono acquistare casa legalmente in Italia? Se vuoi saperne di più leggi questo contenuto specifico che abbiamo preparato: Un cittadino straniero può acquistare casa in Italia ?

 

Quali documenti servono per vendere una casa ereditata

Oltre ai documenti appena elencati nel caso in cui tu abbia deciso per la vendita una casa ereditata dovrai preoccuparti di produrre:

• Dichiarazione di successione
• Accettazione di eredità
• Trascrizione accettazione d’eredità

Vediamo nel dettaglio di cosa di tratta e anche quali sono le imposte da pagare quando si eredita una casa.

 

1) Dichiarazione di successione

Quando si eredita una casa per poterla vendere serve prima di tutto la dichiarazione di successione con cui si notifica il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali.

La successione può essere legittima o ereditaria a seconda della presenza o meno di un testamento.

Non è possibile vendere un bene ereditato senza che siano prima state pagate le imposte relative. Proprio per questo motivo serve la dichiarazione di successione che consiste nell’elenco di tutti i beni ereditati in base ai quali si procede con il calcolo delle imposte sull’eredità.

Quando fare la dichiarazione di successione?

La dichiarazione va presentata entro un anno dal decesso di chi ha lasciato la casa in eredità.

Come si presenta la dichiarazione di successione?

Ci si può rivolgere ad un professionista (ad esempio un avvocato, un commercialista, un notaio) oppure si può presentare autonomamente, anche online, tramite il software sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

 

2) Atto di accettazione di eredità

La dichiarazione di successione NON è sufficiente per vendere una casa ereditata. Questo perché in pratica serve solo per calcolare le imposte dovute.

Presentando la dichiarazione di successione gli eredi di fatto non accettano i beni ricevuti: per questo se si vuole vendere la casa ereditata e dichiarata in successione è necessario un altro documento che si chiama Accettazione di eredità.

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In pratica l’erede o gli eredi devono accettare formalmente l’eredità.

L’atto di accettazione di eredità, secondo il codice civile, può essere di due tipi:

• accettazione espressa – è l’atto
• accettazione tacita.

 

Quale è la differenza tra accettazione di eredità espressa e tacita?

• L’accettazione espressa di eredità è un atto, cioè una dichiarazione formale, con cui gli eredi dichiarano di accettare i beni. Deve essere scritta e rilasciata davanti ad un notaio o un pubblico ufficiale oppure può essere una scrittura privata autenticata.
• L’accettazione tacita, invece, non si concretizza in un atto formale ma nella manifestazione della volontà degli eredi di accettare l’eredità. Un esempio? Nel nostro caso: la tua decisione di vendere la casa ereditata è una accettazione tacita. Oppure un erede che abita la casa “ereditata” manifesta tacitamente la volontà di accettarla in eredità.

3) Trascrizione dell’accettazione di eredità

A cosa serve la trascrizione dell’accettazione di eredità?

La trascrizione dell’accettazione di eredità certifica che la proprietà dell’immobile ereditato si è trasferita dal proprietario originario (de cuius) agli eredi.

Quindi, se hai deciso di vendere un immobile ereditato, che sia la villa in Brianza o l’appartamento a Milano, devi sapere che: senza la trascrizione dell’accettazione d’eredità (espressa o tacita) il notaio NON può procedere con la stipula dell’atto di compravendita.

Infatti, quando vengono ereditati particolari categorie di beni come i beni immobiliari è obbligatoria la trascrizione nei registri immobiliari.

La Trascrizione dell’accettazione di eredità può avvenire anche contestualmente al rogito. Questa è la situazione più frequente quando si vuole vendere una casa ereditata: il notaio trascrive l’accettazione tacita registrando il trasferimento dell’immobile nel pubblico registro presso la Conservatoria che ha competenza provinciale.

ATTENZIONE n° 1:

l’accettazione di eredità deve essere trascritta nei pubblici registri.

 

ATTENZIONE n° 2:

Se hai ereditato due immobili in due province diverse dovrai fare due trascrizioni di eredità. Una per ogni immobile nella diversa provincia. Se ad esempio hai ereditato due appartamenti a Milano farai una trascrizione unica.

 

Quanto costa vendere una casa ereditata

Tassa di successione

La tassa di successione da pagare sull’immobile ereditato è diversa a seconda del grado di parentela, si calcola sul valore catastale e può esserci o meno presenza di franchigia.

Ad esempio: se gli eredi sono figli o coniuge del de cuius allora si calcolerà il 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia di € 1.000.000. Oppure nel caso di fratelli e sorelle il 6% con franchigia di € 100.000.

Imposte, tasse e tributi per la vendita di un immobile ereditato

Ovviamente oltre alla tassa di successione sulla casa ereditata per vendere dovrai pagare le normali imposte previste per i trasferimenti di proprietà immobiliari:

• imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile)
• imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile).

[Se almeno uno degli eredi può beneficiare delle agevolazioni prima casa allora le imposte pari a € 200 ognuna in misura fissa.]

Alle imposte ipotecaria e catastale vanno aggiunti: imposte di bollo per nota di trascrizione, tributi speciali, tassa ipotecaria per ciascuna nota di trascrizione.

Spese per la voltura catastale

Entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione va presentata la domanda di voltura catastale versando il tributo speciale catastale e l’imposta di bollo.

La domanda va inoltrata al catasto della provincia in cui si trova la casa in eredità oppure in cui ha sede l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale la successione è stata registrata.

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