Come si calcola il valore di una casa
Vendere la propria casa significa scendere a patti anche con tutte le emozioni che questa, dopo anni di vita, ha assorbito. Per noi, la nostra casa ha un valore enorme: ma quando si decide il prezzo di vendita conviene fare una stima del valore dell’immobile il più possibile intelligente e oggettiva.
Per condurre una stima immobiliare in modo corretto servono alcuni strumenti fondamentali, i consigli che sto per darti ti saranno di sicuro aiuto per avviare questa delicata fase del processo di vendita immobiliare.
Indice
Cosa devi sapere sulla stima di un immobile
Stai per compiere un passo importante: vendere casa. E indipendentemente dal motivo che ti ha spinto a prendere questa decisione, ti sarai subito fatto la fatidica domanda:
Quanto vale la mia casa?
La stima immobiliare è il procedimento che permette di conoscere il vero valore di una casa, sia essa una villa, un appartamento o un immobile di pregio per il mercato, nel momento preciso in cui la esegui, o la fai eseguire.
Valutare una casa implica l’analisi di molteplici fattori come la posizione, la dimensione, lo stato dell’immobile e le quotazioni di mercato. Considera anche eventuali ristrutturazioni o migliorie apportate all’immobile e se si tratta di una villa o casa indipendente tieni presente che la stima deve tenere conto di molti elementi specifici, come il terreno su cui è costruita, la presenza di giardino o garage, e lo stato generale della proprietà.
Metodi per calcolare il valore di una casa
1. Comparazione di mercato per stabilire quanto vale una casa
Il metodo della comparazione di mercato è uno dei più utilizzati. Consiste nel confrontare l’immobile con altre proprietà simili vendute di recente nella stessa area. Ecco i passaggi principali:
- Identificazione delle proprietà comparabili: Selezionare immobili simili per dimensioni, età, stato e ubicazione.
- Analisi delle vendite recenti: Esaminare i prezzi di vendita degli immobili comparabili.
- Aggiustamenti di valore: Apportare correzioni in base alle differenze specifiche tra l’immobile in questione e quelli comparabili.
2. Valutazione per costo del valore di una casa
Questo metodo calcola quanto costerebbe costruire la stessa casa da zero, tenendo conto della deprezzamento:
- Calcolo del costo di costruzione: Determinare il costo attuale per costruire una casa simile.
- Deprezzamento: Ridurre il valore in base all’età e allo stato della casa.
- Valore del terreno: Aggiungere il valore del terreno su cui è costruita la casa.
3. Metodo reddituale nella stima immobiliare
Questo approccio è utilizzato principalmente per le proprietà destinate a generare reddito, come gli immobili in affitto:
- Reddito netto annuale: Calcolare il reddito netto che l’immobile genera annualmente.
- Capitalizzazione: Applicare un tasso di capitalizzazione per determinare il valore dell’immobile.
I 2 errori più comuni quando si calcola il valore reale di una casa
1. Fidarsi di quello che dice il tuo vicino di casa
I prezzi di commercializzazione non coincidono mai con i prezzi effettivi di chiusura della vendita. Questa è una legge ineludibile. Le volte in cui capita sono rarissime e accadono solo quando il prezzo è veramente a mercato. Per fare il calcolo del valore della tua casa non devi mai basarti su questi elementi:
- I soli prezzi esposti sui portali immobiliari
- Il “sentito dire”
“Ho saputo che la Signora del terzo piano della scala E ha venduto casa a più di 300.000 €. La mia casa è ancora più bella, per cui ne ricaverò ancora di più.”
Non solo la Signora del terzo piano non è un agente immobiliare, ma anche se fosse la vostra più intima amica, la sua dichiarazione non sarebbe assolutamente affidabile. Questo perché il prezzo vero di vendita lo possono conoscere solo venditore, acquirente, consulente immobiliare e notaio. Ai quali si aggiunge il funzionario di banca nel caso ci sia di mezzo una richiesta di mutuo.
2.La tua casa è veramente la migliore sul mercato?
Ci tieni: è ovvio che per te sia il migliore dei nidi possibili. È un sentimento umano, quello di pensare che “il nostro” sia il migliore in assoluto. Eppure, nessuno sarà mai disposto a pagare il valore AFFETTIVO che tu attribuisci alla tua casa! Sarà però disposto a pagare il suo valore di mercato effettivo.
Come calcolare il valore di una casa: cosa ti serve
Per calcolare il valore di una casa, parti dal calcolo della superficie commerciale usando la planimetria catastale. Utilizza le quotazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e confronta i dati con immobili simili venduti nella stessa zona.
1) Calcolo della superficie commerciale (planimetria catastale)
Anche se le case si vendono “a corpo”, e non a metri quadri, calcolare la superficie commerciale dell’immobile ti consente di fare la stima del reale valore di mercato della tua casa. La planimetria catastale è il documento ufficiale che rappresenta la disposizione interna della casa e delle relative pertinenze, come garage, cantine o soffitte. È uno strumento fondamentale perché riporta le misure precise di ogni ambiente e permette di calcolare la superficie commerciale totale.
2) Quotazioni ufficiali (Agenzia delle Entrate)
Sono dei valori reali, aggiornati ogni sei mesi sulla base dei rogiti delle compravendite. Sono valori, scoprirai, decisamente diversi da quelli che trovi sui portali immobiliari. Le quotazioni ufficiali – che dovrai verificare quanto prima – sono il punto di partenza per una buona (e veritiera) stima immobiliare.
Le banche dati nelle quali puoi reperire i valori al metro quadro degli immobili venduti negli ultimi 6 mesi in una zona specifica della tua città, non potranno tuttavia mai entrare nel merito di tutte quelle caratteristiche (anche positive) o dei “difetti” che il tuo immobile avrà sicuramente. Questo è il motivo per cui sarebbe sempre necessario chiedere un parere ad un occhio esperto, e naturalmente critico.
Il mio consiglio è quello di iniziare a dare un’occhiata ai valori quotati per farti un’idea, e poi chiedere conferma ad un professionista della mediazione immobiliare che conosca bene la zona specifica dove si trova il tuo appartamento o la tua villa da vendere.
Qui puoi trovare ad esempio i valori quotati dei Comuni di: Agrate Brianza (MB), Cinisello Balsamo (MI), San Donato Milanese (MI), Segrate (MI).
3) Analisi della concorrenza (portali immobiliari, agenzie immobiliari)
Avere chiaro quanti e quali immobili sono in vendita nella tua zona specifica e a quale prezzo sono proposti è sicuramente utile… a renderti più consapevole. Ma non ti servirà a dare un prezzo al tuo immobile.
Se nel tuo stesso condominio ci sono altri 3 appartamenti del medesimo taglio del tuo, e tutti sono tenuti nelle stesse condizioni, non puoi di certo aspettarti che mettendo il vendita il tuo prima e ad un prezzo maggiore, lo venderai in ogni caso. È il caso di essere realisti… e non di ragionare con il cuore!
4) Esperienza, conoscenza tecnica e di mercato (agente immobiliare esperto)
Stabilire il prezzo di un immobile non è semplice come sembra. Affidarsi a un consulente immobiliare professionista ha sicuramente due vantaggi. Per prima cosa il consulente redige quotidianamente stime immobiliari – ha tutta l’esperienza della sua professione – e soprattutto non è “coinvolto emotivamente” nel destino di un immobile.
Il valore di mercato di un immobile può essere influenzato da vari fattori economici e demografici. È importante aggiornarsi costantemente sui trend del mercato immobiliare locale.
Esempio: stima di una villetta a Vimercate in Brianza
Per illustrarti meglio come si calcola il valore di una casa, vediamo un esempio. Immagina di voler vendere una villetta a Vimercate, in Brianza. Ecco i passaggi fondamentali che dovresti seguire per ottenere una stima accurata.
1 – Calcolo della superficie commerciale (planimetria catastale)
La superficie commerciale di un immobile include tutte le aree coperte e scoperte, come giardini, balconi e garage, ponderate in modo diverso (significa che viene applicata una diversa percentuale di peso ad ognuno). La planimetria catastale è il documento che ti fornirà le misure precise. Supponiamo che la villetta abbia: Superficie interna abitabile: 150 mq, Balconi: 20 mq, Giardino: 200 mq, Box auto: 30 mq.
La superficie commerciale totale ad esempio, dopo le ponderazioni percentuali, risulterà pari a 190 mq.
2 – Quotazioni ufficiali (Agenzia delle Entrate)
Le quotazioni dell’Agenzia delle Entrate per Vimercate, in Brianza, ad esempio nella zona di Oreno e per una villetta in stato “normale”, indicano un valore medio al metro quadro compreso tra 2.000 € e 2.300 € per immobili residenziali simili. Questo dato è aggiornato ogni sei mesi sulla base dei rogiti delle compravendite reali.
3 – Analisi della concorrenza
Controlla i portali immobiliari e le agenzie locali per vedere a che prezzo sono proposte le case simili nella tua zona. Supponiamo che immobili simili siano in vendita a un prezzo che varia tra 2.200 € e 2.500 € al metro quadro. Considera che sui portali non troverai i prezzi finali di chiusura effettiva della compravendita, bensì i prezzi che includono sicuramente anche una minima parte di trattabilità del prezzo. Troverai quindi sempre per immobili simili delle differenze tra quotazioni delle banche dati ufficiali e prezzi di vendita sui portali immobiliari (questi ultimi saranno più alti).
4 – Esperienza e conoscenza di mercato
Per confermare la tua stima, consulta sempre un agente immobiliare esperto della zona. L’agente potrà fornire ulteriori dettagli sul mercato locale e aiutarti a affinare la tua valutazione. Soprattutto nel caso di ville e case indipendenti è difficile trovare immobili veramente confrontabili per location e caratteristiche.
5 – Calcolo del valore finale
Ora, moltiplichiamo la superficie commerciale totale della villetta per il range di valori al metro quadro della banca dati e troviamo una forbice di valori: 380.000 € e 437.000.
Questo sarà il valore stimato della tua villetta a Vimercate, tenendo conto della superficie commerciale e delle quotazioni di mercato. È importante ricordare che questo è solo un valore indicativo e che la consulenza di un professionista può affinare ulteriormente questa stima, considerando anche eventuali peculiarità dell’immobile che potrebbero influenzarne il prezzo.
Ulteriori considerazioni
- Stato dell’immobile: La condizione generale della villetta, eventuali lavori di ristrutturazione o manutenzione necessari possono influire sul prezzo.
- Posizione specifica: All’interno di Vimercate, la posizione esatta (vicinanza a servizi, trasporti, scuole) può aumentare o diminuire il valore.
- Domanda del mercato: La domanda per immobili simili nella stessa area al momento della vendita può influire notevolmente sul prezzo finale.
Come vendere casa in 3 parole
1 – Concentra
Concentra tutto l’amore per casa tua sulla prima e importantissima fase, la preparazione dell’immobile alla vendita. Preparare una casa per venderla si basa su poche semplici regole. Ed è un passaggio fondamentale di ogni metodo di vendita immobiliare.
2 – Accetta
Accetta il fatto che vendere a prezzo di mercato non vuole dire svendere! Ti faccio l’esempio dell’auto nuova. Nel momento in cui la ritiri ed esci dal concessionario, il suo valore sarà già diminuito! Non c’è bisogno di accettarlo: semplicemente, lo sappiamo tutti! Il mercato immobiliare nazionale – ma ancor più quello locale – subisce sempre variazioni, sia positive che negative. L’importante è esserne consapevoli: verifica con attenzione il reale valore di mercato della tua casa. Se non sei sicuro della cifra che hai ottenuto, chiedi una consulenza a un professionista.
3 – Organizza
Organizza la vendita della tua casa in modo professionale. La tua casa non è quella della signora del terzo piano, e la vendita non deve mai essere basata sul “sentito dire”. Il tuo piano d’azione va studiato in ogni dettaglio, in modo da ridurre a zero i momenti nei quali tu sia costretto a improvvisare.
Ogni passo del metodo di vendita, dalle prime fasi al momento del rogito, vanno messe in opera in modo impeccabile: sia per vendere la tua casa, che per non avere problemi in seguito. Che tu debba vendere una villa, un appartamento, un attico o una residenza d’epoca… il nostro metodo ti sarà certamente d’aiuto.
Quando infine avrai definito il valore di mercato (reale) del tuo immobile, dovrai iniziare a preoccuparti di una cosa importantissima: la verifica della documentazione relativa all’immobile. Ogni documento deve essere completo e a norma di legge. Non sai da dove partire? Nessun problema, ne parlo in dettaglio nei miei articoli.
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Se sei un proprietario di un appartamento o di una villa in Brianza o a Milano e stai pensando di vendere, ottenere una valutazione accurata del tuo immobile è il primo passo per massimizzare il tuo profitto.
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Siamo qui per aiutarti a ottenere il massimo valore per il tuo immobile in Brianza!
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