Preliminare di compravendita immobiliare o Compromesso
Se stai pensando di vendere o acquistare una casa, è fondamentale essere informati su ogni passaggio della compravendita, a partire dal contratto preliminare di compravendita immobiliare, spesso chiamato compromesso. Questo articolo risponde alle domande più comuni che venditori e acquirenti si pongono, offrendo una guida chiara e pratica per affrontare questo importante momento. Il compromesso è un passaggio cruciale nel processo di compravendita, e conoscerne i dettagli può fare la differenza tra una transazione fluida e una complicata. L’obiettivo di questa guida è fornire una panoramica completa su cosa sia il compromesso, quali sono i tuoi diritti e doveri come venditore e acquirente e come prepararsi al meglio per la compravendita. Comprendere le implicazioni del compromesso è essenziale per tutelare gli interessi di entrambe le parti.
Questo documento è pensato per essere una risorsa utile e facilmente comprensibile, indipendentemente dalla tua familiarità con le questioni legali immobiliari. Che tu sia un venditore esperto o alla tua prima esperienza, qui troverai tutte le informazioni necessarie per affrontare la compravendita con consapevolezza e sicurezza.
Cos’è il Preliminare di compravendita immobiliare 0 Compromesso?
Il contratto preliminare, o compromesso, è un accordo che si stipula prima del contratto definitivo di compravendita (rogito). Non trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile, ma obbliga entrambe le parti a presentarsi davanti al notaio per il trasferimento vero e proprio. Il compromesso serve a bloccare l’affare, dando tempo a venditore e acquirente di completare tutte le pratiche necessarie. Il venditore, una volta firmato il preliminare, non può vendere l’immobile ad altre persone, e l’acquirente è vincolato all’acquisto.
Punti chiave del Contratto Preliminare
- Non trasferisce la proprietà: A differenza del rogito, il preliminare non rende l’acquirente il proprietario dell’immobile.
- Blocco dell’affare: Il preliminare vincola venditore e acquirente, impedendo al venditore di vendere ad altri e all’acquirente di ritirarsi.
- Obbligo a stipulare il rogito: Il preliminare obbliga entrambe le parti a presentarsi davanti al notaio per la firma del contratto definitivo.
- Termine per il rogito: Nel preliminare viene indicata la data del rogito o un termine entro cui deve essere comunicata.
Il Contratto Preliminare è obbligatorio?
Il preliminare non è un passaggio obbligatorio, le parti possono decidere di stipulare direttamente il rogito notarile, ad esempio quando c’è fiducia reciproca o quando tutto è pronto. Nel caso venga stipulato la forma è libera e non è obbligatorio avvalersi di un notaio, può essere una scrittura privata tra le parti, tranne in caso di immobili in costruzione per cui il preliminare deve essere stipulato davanti a notaio, la ditta edile deve fornire una polizza assicurativa decennale per i difetti di costruzione e una fideiussione per le somme riscosse dall’acquirente prima del rogito.
Verifica dell’Immobile prima del Preliminare
Prima di firmare il preliminare, è consigliabile verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull’immobile. Si fa attraverso la visura ipo-catastale rilasciata dall’ufficio del territorio presso l’agenzia delle entrate che permette anche di verificare che il venditore sia il vero proprietario dell’immobile.
Elementi essenziali del contratto preliminare
Dati delle parti:
- Nomi, cognomi, data e luogo di nascita, codice fiscale, indirizzi di residenza.
- Se una delle parti è una società: ragione sociale, sede legale, partita IVA e rappresentante legale.
Descrizione dettagliata dell’immobile
- Indirizzo completo.
- Dati catastali: sezione, foglio, particella, subalterno.
- Superficie e caratteristiche principali (es. numero di stanze, pertinenze come box o cantina).
- Destinazione d’uso.
- Eventuali vincoli, servitù o ipoteche.
Prezzo di vendita
- Importo totale concordato.
- Modalità di pagamento: acconti, caparra confirmatoria (solitamente il 10-20% del prezzo), saldo al rogito.
- Coordinate bancarie se previste transazioni tramite bonifico.
Termini e condizioni per il rogito notarile
- Data entro cui si dovrà stipulare il contratto definitivo.
- Indicazione del notaio scelto o criteri per la selezione.
- Requisiti per la consegna delle chiavi e del possesso dell’immobile.
Stato urbanistico e regolarità edilizia
- Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.
- Eventuali sanatorie o pratiche edilizie in corso.
- Certificazione energetica (APE).
Garanzie e obblighi delle parti
- Obbligo del venditore di consegnare l’immobile libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli (salvo diverso accordo).
- Dichiarazioni sullo stato di manutenzione e su eventuali vizi noti.
Clausole particolari
- Caparra confirmatoria o penitenziale: tutela per inadempimento di una delle parti.
- Clausola risolutiva espressa: stabilisce in quali casi specifici il contratto può essere risolto senza ricorrere a un giudice.
- Condizioni sospensive o risolutive: ad esempio, è possibile inserire una clausola sospensiva che rende efficace il preliminare solo se la banca concede il mutuo all’acquirente, per evitare di perdere la caparra in caso di rifiuto del finanziamento.
- Utilizzo Anticipato dell’Immobile: il preliminare può prevedere che l’acquirente possa utilizzare l’immobile prima del rogito, ad esempio per lavori di ristrutturazione.
Registrazione del Preliminare o Compromesso
Il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate o entro 30 giorni se stipulato con atto notarile. Per la registrazione del preliminare sono dovute l’imposta di registro (200 euro) e l’imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate o 100 righe).
Trascrizione del Preliminare di compravendita immobiliare
La Trascrizione nei pubblici registri immobiliari non è obbligatoria. A cosa serve: consente di tutelarsi in caso di rivendita dell’immobile ad altri o fallimento del venditore perchè conferisce priorità all’acquirente che la esegue per primo, anche se ha firmato il preliminare in un momento successivo.
Cosa Succede se una Parte Non Rispetta il Preliminare?
In caso di inadempimento, se è l’acquirente che non rispetta il preliminare il venditore può trattenere la caparra versata come risarcimento, oppure agire in tribunale per obbligare l’acquirente a pagare il prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà. Se il venditore non rispetta il preliminare l’acquirente può esigere il doppio della caparra versata come risarcimento o agire in tribunale per ottenere il trasferimento forzato della proprietà pagando il prezzo concordato.
Se è stato stipulato il contratto preliminare va inserito nei Documenti sull’immobile da consegnare al Notaio prima della Stipula dell’atto di rogito.
Conclusione: Compravendita Consapevole e Sicura
Con un supporto professionale, ogni proprietario o acquirente può affrontare la compravendita della propria casa con serenità e consapevolezza. Il compromesso, sebbene non trasferisca immediatamente la proprietà, è uno strumento essenziale per tutelare gli interessi di entrambe le parti. Dalla verifica della regolarità urbanistica dell’immobile, alla corretta gestione delle spese condominiali, fino alla possibilità di tutelarsi da eventuali problemi legali, ogni aspetto richiede attenzione e cura. Ricorda che essere informati è il primo passo per una compravendita di successo.
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