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Proposta d’acquisto casa vincolata al mutuo

Proposta d’acquisto casa vincolata al mutuo: perché può farti perdere la casa che desideri?

Quando si vuole acquistare casa ma non si ha l’intera disponibilità economica è necessario ricorrere all’accensione di un mutuo.

Starai pensando: “Ma è ovvio!”.

Hai ragione è ovvio, lo sanno tutti, però non tutti gli acquirenti considerano un fatto molto importante:

Chi sta vendendo casa, tra una proposta d’acquisto vincolata – ovvero “sospesa” – all’erogazione del mutuo e una proposta libera da clausola sospensiva, preferisce accettare la seconda soluzione.

E’ ovvio anche questo se ci si mette nei panni di chi vende.

Perché?

Perché quando il proprietario di un appartamento o di una villa accetta una proposta d’acquisto vincolata al mutuo NON ha la certezza che dopo X mesi la vendita possa concludersi e, in tal caso, questo significa ricominciare da capo a cercare un acquirente.

Mettiamoci nei panni del proprietario che, ad esempio, deve vendere casa in fretta perché ne ha già comprata un’altra (ma le motivazioni potrebbero essere veramente tante e altre differenti da questa).

In tal caso il proprietario, piuttosto che aspettare qualcosa di “incerto”, preferisce accettare una proposta d’acquisto, magari anche più bassa, ma definitiva.

Ma allora cosa può fare chi deve acquistare casa e non ha l’intera disponibilità economica?

Certamente la parola d’ordine è INFORMARSI PRIMA sulla propria capacità di accedere al mutuo. Ti spiego qui sotto perché E’ UTILE farlo prima di mettersi alla ricerca di una nuova CASA e come ottenere una pre-delibera mutuo dalla banca.

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DIFFERENZA TRA PROPOSTA D’ACQUISTO VINCOLATA AL MUTUO E PROPOSTA NON CONDIZIONATA

Come funziona la proposta di acquisto subordinata (o condizionata) al mutuo?

In pratica all’interno della proposta d’acquisto per la casa desiderata si inserisce una condizione sospensiva [consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile] che subordina la conclusione del contratto  all’avvenimento futuro incerto: “OTTENIMENTO DEL MUTUO”.

Quindi se la banca EROGA l’acquisto può aver luogo, se la banca NON EROGA il mutuo richiesto la proposta d’acquisto decade e il contratto si risolve.

Nella proposta d’acquisto va indicata la data entro la quale l’acquirente deve comunicare se il mutuo sia stato concesso o negato. Anche in caso di ritardo della risposta da parte dell’istituto di credito il proponente deve darne comunicazione.

Può infatti, purtroppo, succedere che l’acquirente non riceva dalla banca una risposta nei tempi stabiliti del termine fissato nella proposta d’acquisto. In tal caso si può chiedere al proprietario venditore una proroga dei termini della proposta d’acquisto senza obbligo per quest’ultimo di accettarla ovviamente.

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CHI STA VENDENDO CASA PREFERISCE ACCETTARE UNA PROPOSTA D’ACQUISTO CHE NON E’ VINCOLATA!

Sapendo ora come funziona la proposta d’acquisto vincolata all’ottenimento del benestare della banca è piuttosto chiara la risposta.

Quando un proprietario venditore accetta una proposta d’acquisto condizionata al mutuo si vincola a tutti gli effetti senza avere la sicurezza di aver venduto casa.

Se il mutuo NON viene concesso il venditore:

  • non incassa niente
  • avrà perso un mese di tempo (anche un mese e mezzo) attendendo l’esito, mese durante il quale non ha potuto accettare nessun altra offerta!

[nella proposta vincolata al mutuo il termine stabilito entro il quale l’acquirente deve avere la delibera di mutuo va dai 30 ai 45 giorni generalmente].

  • dovrà mettersi all’opera per trovare un altro acquirente.

Chiunque vendendo casa preferisce accettare una proposta d’acquisto libera da clausole sospensive.

COSA DEVI FARE SUBITO SE VUOI COMPRARE CASA? 

PRIMA ANCORA DI CERCARE CASA devi informarti sulla TUA REALE FINANZIABILITA’.

Perché prima ancora di cercare casa?

Prima di tutto per NON perdere tempo: se la tua capacità arriva a 100 non ha senso visitare immobili che costano 200.

Considera che oggi le banche per i mutui fondiari concedono circa l’80% del valore commerciale dell’immobile e che il valore considerato dall’istituto di credito è di solito quello più basso tra prezzo d’acquisto concordato e valore dell’immobile indicato dal perito della banca, che appunto si occupa di periziare la casa.

Alcune banche stanno tornando ad erogare anche il 100% ma non tutte e comunque ricordati che oltre al costo dell’appartamento o villa che vuoi acquistare dovrai sostenere tutte le spese “accessorie” all’acquisto (notaio, spese di registrazione, imposte e tasse, agenzia immobiliare,…).

Quindi, informati sulla tua finanziabilità prima di metterti alla ricerca di una casa, presso la tua banca di fiducia e anche presso altri istituti di credito.

In pratica devi chiedere una PRE-DELIBERA MUTUO.

PRE-DELIBERA MUTUO: COME FUNZIONA?

La pre-delibera, o voucher mutuo, è  una promessa di concessione mutuo fatta dalla banca prima che tu abbia trovato la casa che vuoi acquistare.

In pratica la banca ti chiederà una serie di documenti che riguardano la tua situazione reddituale e familiare per accertarsi appunto delle tue condizioni reddituali e delle garanzie necessarie affinché il mutuo ti venga erogato.

Qual è il vantaggio di avere un’analisi di pre-fattibilità creditizia prima di cercare casa?

Il vantaggio, per te che vuoi acquistare casa, è che sai già QUANTO PUOI SPENDERE, non perdi tempo e soprattutto nel momento in cui trovi la CASA DEI TUOI SOGNI … NON TE LA FAI SFUGGIRE!!!

Si perché il problema che non si considera è che se non hai già la certezza che la banca conceda il mutuo dovrai presentare una proposta d’acquisto condiziona alla erogazione del mutuo e, come abbiamo già detto prima, questo significa dover attendere anche 45 giorni una risposta dalla banca. Sempre poi che il proprietario dell’appartamento o della villa che vorresti acquistare accetti la tua proposta d’acquisto.

Conoscendo già l’importo massimo che puoi ricevere dalla banca puoi cercare la casa adatta a te anche dal punto di vista della spesa, eviti perdite di tempo e delusioni, ed inoltre ti porti avanti con l’iter burocratico piuttosto lungo che serve per ottenere il mutuo.

La pre-delibera mutuo ha una validità temporale (in media di sei mesi).

Individuata la casa da comprare la banca si occuperà con un perito da lei incaricato di periziare l’immobile e ad esito positivo ad erogare il mutuo.

QUALI DOCUMENTI SERVONO PER RICHIEDERE MUTUO ALLA BANCA

Per poterti concedere il mutuo per l’acquisto della tua casa la banca deve valutare la tua situazione economica e reddituale ma deve anche verificare che l’immobile (appartamento o villa) sia in ordine con tutta la documentazione.

In fase di pre-delibera, che, come detto sopra, ti consigliamo di chiedere prima dei iniziare la ricerca della tua nuova casa, ovviamente non avrai ancora individuato l’immobile e quindi fornirai solo i documenti anagrafici e reddituali.

Ti elenco comunque qui anche i documenti richiesti sull’immobile in modo che tu possa già avere un’idea.

Quelli che ti elenchiamo sono documenti standard che vengono richiesti. La banca o le banche a cui ti rivolgerai ti forniranno il loro elenco di documenti che comunque generalmente è simile a questo:

DOCUMENTI ANAGRAFICI
  • carta d’identità
  • codice fiscale
  • certificato di residenza e famiglia
  • per i cittadini extracomunitari: permesso di soggiorno
  • in caso di separazione o divorzio: omologa di separazione o sentenza di divorzio
  • estratto dell’atto di matrimonio
DOCUMENTI REDDITUALI
  • Ultime due buste paga (per lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per pensionati)
  • Ultimo modello CUD o 730
  • Ultimi due modelli unici (per lavoratori autonomi) e modello F24
  • Ultimo estratto conto corrente
DOCUMENTI IMMOBILE

[Li fornirai quando avrai individuato la casa che vuoi comprare]

  • Atto di provenienza (rogito firmato per l’acquisto dal tuo venditore, successione se l’immobile è ereditato)
  • Proposta d’acquisto che hai sottoscritto e che è stata accettata dal venditore
  • Planimetria catastale
  • Concessione edilizia.

 

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24 novembre 2020 | 11:20
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