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Vendere casa con mutuo: 4 soluzioni

31Posso vendere casa con mutuo? Come si vende una casa con mutuo in corso?

Ho un appartamento in Brianza e vorrei venderlo per acquistarne uno più spazioso, ma ho ancora un mutuo acceso. Il mio dubbio è se posso vendere l’appartamento e come fare.  

Sì, una casa su cui c’è un mutuo in corso può essere venduta, ci sono diverse soluzioni che tra poco vedremo insieme. Incontriamo quotidianamente nella nostra agenzia immobiliare a Cavenago di Brianza clienti con questa problematica e comprendiamo quindi perfettamente la situazione in cui ti trovi. Sappiamo quanto queste incertezze possano creare ansia e dubbi. Esistono diverse soluzioni disponibili vendendo casa in modo efficiente e senza complicazioni che si tratti di un appartamento o una villa da vendere.

E’ fondamentale comprendere quale sia la soluzione migliore da adottare in base alla tua situazione specifica. In questo possiamo aiutarti con una consulenza personalizzata che ci permetterà di trovare la migliore strategia per vendere la tua casa con mutuo superando l’ostacolo ai tuoi progetti futuri.

Vediamo quali sono le 4 soluzioni per vendere una casa con mutuo.

POSSO VENDERE UNA CASA CON MUTUO ?

Sì. Anche se la tua casa è gravata da mutuo, nessuno ti impedisce di venderla!

Hai un debito con la banca che ti ha prestato i soldi per acquistarla ma la banca non ha la titolarità dell’immobile. La titolarità dell’immobile è tua, tu hai il diritto di proprietà ma sulla proprietà c’è un vincolo che si chiama ipoteca di primo grado.

L’ipoteca di primo grado, per la banca (creditore) che ha eroga il mutuo che ti ha permesso di acquistare casa, ha queste funzioni:

  • Preservare la banca dal rischio che tu (debitore) venda la tua casa senza aver saldato prima il tuo debito con lei (questo non significa che tu non possa venderla!)
  • Dare la possibilità alla banca di pignorare la casa anche qualora tu dovesse riuscire a trasferirne la proprietà a terzi vendendola o donandola.
  • Garantire alla banca di essere il 1° creditore ad essere soddisfatto (cioè ad essere pagato) prima di qualsiasi altro tuo creditore con la cifra ottenuta vendendo con asta giudiziaria la tua casa ipotecata. Questo nel caso in cui si debba arrivare a questa soluzione ad esempio perché non paghi più le rate del mutuo. (Se ti trovi in questa situazione leggi subito questo contenuto, è importante: Cosa fare se non riesci più a pagare il mutuo ).

COSA FARE PRIMA DI VENDERE UNA CASA CON MUTUO

Il presupposto di tutte le soluzioni che ti proponiamo per risolvere il tuo problema di vendere la tua casa con mutuo (ad eccezione della sola soluzione n° 4) è uno ed è determinante. Ovvero: devi avere trovato un acquirente per la tua casa disposto a pagare un prezzo che sia superiore (o almeno uguale) al tuo debito integrale con la banca mutuante.

Sembra ovvio ma non lo è e l’errore che fanno molti proprietari è proprio quello di darlo per scontato.

La prima cosa che devi fare è: capire quale è il vero valore di mercato attuale della tua casa chiedendo una valutazione immobiliare ad un professionista.

Fai attenzione a questo aspetto importantissimo: il valore del tuo appartamento o della tua villa deve essere il valore di mercato di OGGI, per questo parliamo di valore attuale. Non importa quanto valeva quanto l’hai acquistata e nemmeno quanto l’hai pagata! Devi fare riferimento ad una valutazione immobiliare aggiornata, reale e in ottica commerciale.

Il rischio di valutare tu stesso la tua casa è quello di non riuscire ad essere obiettivo.

Gli errori che fanno tutti sono questi:

  • basarsi sulle voci di condominio o sui consigli di amici, parenti, colleghi che non sono “addetti ai lavori”
  • prendere come riferimento assoluto i prezzi di vendita pubblicati sui portali immobiliari
  • basarsi su quanto si vuole realizzare dalla vendita invece che basarsi su quanto vale veramente oggi la propria casa
  • fare riferimento a quanto si è pagata la casa a suo tempo.

Quindi la prima cosa da fare è: chiedere una valutazione immobiliare ad un professionista. Se sbagli questo primo passaggio, ovvero stabilire il valore della tua casa, comprometti la riuscita dell’operazione. Se la tua casa è in Brianza o a Milano (province di Monza e Brianza, Milano, Lecco) puoi contattarci per richiedere una valutazione del tuo appartamento o della tua villa e quindi per avere chiaro quanto vale oggi.

E’ importante farlo prima di mettere in moto tutta la procedura per vendere casa che altrimenti sarebbe solo una perdita di tempo, e speriamo non di denaro per te. Una volta definito questo valore tu potrai valutare quale delle possibili soluzioni sono attuabili nel tuo caso e scegliere quella migliore.

Fatta questa importante raccomandazione vediamo i modi in cui si può vendere casa con mutuo.

4 SOLUZIONI PER VENDERE CASA CON MUTUO

  1. Estinzione del mutuo contestualmente all’atto di vendita, ovvero a rogito.
  2. Accollo del mutuo da parte dell’acquirente della tua casa.
  3. Sostituire la garanzia, ovvero sostituire il bene su cui grava il mutuo ipotecario.
  4. Estinzione anticipata del mutuo, cioè prima dell’atto di vendita.

Le soluzioni che ti proponiamo non sono in ordine di importanza né di “bontà” ma dipendono dalla tua situazione e anche dalle decisioni delle altre parti coinvolte (banca e acquirente).

Estinzione del mutuo e cancellazione dell’ipoteca contestualmente all’atto di vendita (Soluzione 1)

Puoi estinguere il mutuo ipotecario sulla tua casa da vendere contestualmente all’atto di rogito.

Ovvero tu venditore dell’appartamento o della villa salderai il tuo debito integrale alla banca (mutuo) lo stesso giorno e nel momento dell’atto di vendita usando il denaro del tuo acquirente e nello stesso tempo chiederai la cancellazione dell’ipoteca.

Ecco come funziona l’estinzione del mutuo contestuale al rogito notale:

  • Avviene il giorno stesso dell’atto di vendita (rogito) quindi alla presenza del notaio
  • Devono essere presenti: venditore (tu e comproprietari dell’immobile), acquirente della tua casa, banca mutuante (la tua), banca mutuante dell’acquirente (se acquista con mutuo).
  • L’acquirente della tua casa consegna alla banca (cioè al funzionario della banca presente all’atto di rogito) l’assegno circolare intestato alla banca di importo pari alla quota del tuo mutuo da estinguere (conteggio di estinzione anticipata del mutuo).
  • Sempre l’acquirente consegna a te venditore l’assegno circolare di importo pari alla differenza tra il prezzo di vendita della casa che avete concordato e l’importo del primo assegno (cioè dell’estinzione mutuo).
  • La tua banca mutuataria rilascia la lettera di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
  • Il notaio cancella l’ipoteca in modo che l’acquirente riceva un immobile libero da pesi e vincoli.
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Vendita della casa con accollo liberatorio del mutuo residuo da parte dell’acquirente (Soluzione 2)

Con l’accollo liberatorio l’acquirente della tua casa subentra al posto tuo nel mutuo. In questo modo tu vendi casa, ti sgravi dall’ipoteca e l’acquirente ti versa la differenza tra prezzo di vendita e il tuo debito residuo con la banca.

Il vantaggio per chi compra la tua casa e si accolla il mutuo è che non avrà costi di accensione del finanziamento, di istruttoria e perizia. E’ chiaro che l’acquirente farà prima le sue valutazioni in merito alla sua convenienza, potrebbe infatti stipulare un nuovo mutuo a condizioni più favorevoli.

Attenzione: abbiamo parlato di accollo liberatorio! Esiste infatti anche l’accollo cumulativo che non ti svincola del tutto dal debito perché resti obbligato a pagare nel caso in cui chi si accolla il mutuo dovesse essere insolvente. La banca deve rilasciarti una liberatoria che ti libera dal caso in cui il tuo acquirente non paghi le rate di mutuo.

Sostituzione del bene ipotecato o sostituzione della garanzia (Soluzione 3)

Abbiamo visto prima che l’ipoteca sulla tua casa non ti impedisce di venderla, l’interesse della banca è che tu estingua il tuo debito con lei. La tua casa, ovvero l’ipoteca di primo grado sulla tua casa, è la “garanzia” per la banca.

Quindi un’altra soluzione per vendere una casa con mutuo è quello di: sostituire la “garanzia” (cioè la casa / l’immobile) con un’altra garanzia di pari valore. In pratica devi fornire alla banca un altro immobile che va a sostituire quello precedente su cui la banca iscrive ipoteca.

Come si fa la sostituzione di garanzia?

Chiaramente serve il consenso della banca. La villa, l’appartamento o altro immobile, con cui sostituisci il precedente deve garantire alla banca che, nel caso debba arrivare alla vendita all’asta del bene, riuscirà a realizzare la stessa cifra. Quindi la “garanzia” per la banca deve essere di pari valore.

Soluzione alternativa all’ipoteca

Invece di fare iscrivere una nuova ipoteca chi vende la casa con mutuo potrebbe, sempre se la banca acconsente, fornire a garanzia la fideiussione di una terza persona il cui patrimonio (mobiliare immobiliare), secondo le valutazioni che farà la banca, dovrà essere in grado di coprire il tuo debito con lei nel caso in cui tu fossi inadempiente.

Estinzione anticipata del mutuo (soluzione 4)

Abbiamo lasciato questa opzione per ultima perché è la meno frequente (purtroppo) ma non per questo impossibile.

Questa è la soluzione ideale a cui tutti vorrebbero poter ricorre quando hanno una casa gravata da mutuo e vogliono venderla. Consiste nel saldare il proprio debito con la banca prima dell’atto di rogito notarile. Per farlo è chiaramente necessario essere in possesso della somma da pagare alla banca per saldare il proprio debito residuo. Potresti ad esempio avere la liquidità necessaria perché l’hai ricevuto in eredità oppure potresti essere in grado di sostenere il saldo del debito perché hai acceso il tuo mutuo molti anni prima e la cifra residua da pagare è ormai diventata “bassa” e per te sostenibile.

In tal caso per estinguere il mutuo ipotecario sulla tua casa prima di venderla ti consigliamo di contattare direttamente la tua banca mutuante e domandare il conteggio di estinzione anticipata del mutuo. Fatti spiegare la procedura e le tempistiche perché anche se è simile questa può differire in alcune modalità tra una banca e l’altra. Consigliamo sempre di attivarsi con largo anticipo per conoscere bene soprattutto le tempistiche.

CONCLUSIONI: COME VENDERE APPARTAMENTI E VILLA CON MUTUO IN CORSO

Ricorda che ogni soluzione ha le sue considerazioni e dipenderà dalla tua situazione specifica e dalle decisioni delle parti coinvolte. Per questo è importante consultare un esperto per determinare la soluzione più adatta alle tue esigenze e alle tue circostanze finanziarie.

Come prima cosa è importante capire quanto vale il tuo appartamento o villa da vendere. Chiedi una valutazione immobiliare professionale per determinare il valore di mercato attuale della casa.

Soluzione come vendere una casa con mutuo
Estinzione del mutuo contestualmente all’atto di vendita Il venditore salda integralmente il debito con la banca utilizzando i fondi dell’acquirente durante la firma del rogito notarile. Devono essere presenti venditore, acquirente e le banche coinvolte.
Accollo del mutuo da parte dell’acquirente L’acquirente subentra nel mutuo del venditore, che viene liberato dall’ipoteca. L’acquirente paga al venditore la differenza tra il prezzo di vendita e il debito residuo. È importante distinguere tra accollo liberatorio e accollo cumulativo, quest’ultimo mantenendo il venditore obbligato al pagamento in caso di insolvenza dell’acquirente.
Sostituzione della garanzia Si sostituisce l’immobile oggetto dell’ipoteca con un altro immobile equivalente come garanzia per la banca. L’immobile sostitutivo deve garantire alla banca un valore equivalente in caso di vendita all’asta.
Estinzione anticipata del mutuo Il venditore salda integralmente il mutuo prima della vendita. Questa opzione è meno frequente e richiede che il venditore disponga della liquidità necessaria per saldare il debito residuo.

Attenzione: se ti dovessi trovare nella spiacevole situazione in cui non sei più in grado di pagare le rate del tuo mutuo ti invitiamo a leggere subito questo contenuto perché c’è una soluzione che può evitarti il pignoramento e che la tua casa venga messa all’asta dalla banca: Cosa fare quando non riesci a pagare il mutuo.

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Angelo Acquafresca - Titolare Agenzia Immobiliare Casa&Style

CEO CASA&STYLE
Per me questa non è solo una professione ma una vera e propria PASSIONE che dura ormai da più di venticinque anni. Amo e ricerco ciò che è bello ma prima delle case per me vengono le PERSONE: ville, appartamenti, attici, proprietà di pregio, senza le emozioni di chi le abita, sono solo scatole vuote.

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