Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile ?

Quando si vende casa spesso sorgono dubbi riguardo alle spese condominiali. Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile? Chi paga gli arretrati? Cosa succede se ci sono lavori in corso? Vediamo quali sono le risposte ai dubbi più frequenti.

Chi è responsabile per le spese condominiali non pagate quando si vende una casa?

L’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le spese condominiali non pagate relative all’anno in cui avviene la vendita e all’anno precedente. Ciò significa che l’amministratore può richiedere il pagamento di tali debiti indifferentemente al venditore o all’acquirente, anche se quest’ultimo ha acquisito la proprietà in corso d’anno. Gli eventuali accordi tra le parti, in cui il venditore si impegna a coprire tutti i debiti condominiali, sono validi solo tra venditore e acquirente, ma non vincolano il condominio.

Quando si fa riferimento all’anno per le spese condominiali, non si intende l’anno solare (dal 1° gennaio al 31 dicembre), ma l’anno di gestione condominiale, che può avere una diversa decorrenza a seconda delle decisioni del condominio.

Spese condominiali ordinarie e spese straordinarie

La delibera assembleare assume un’importanza cruciale nella distinzione tra le spese ordinarie e straordinarie. Le delibere relative a interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni hanno carattere “costitutivo” e l’obbligo di pagamento nasce con l’approvazione della delibera. Per le spese di manutenzione ordinaria, invece, le delibere hanno un valore “dichiarativo”, ovvero si riferiscono a spese che erano già necessarie e che non richiedono una specifica decisione assembleare per la loro attivazione.

Spese condominiali ordinarie

• le quote maturate nell’anno della vendita e in quello precedente sono a carico sia del venditore che dell’acquirente, in solido
• le spese precedenti all’anno anteriore alla vendita sono esclusivamente a carico del venditore
• le spese successive all’anno della vendita sono a carico esclusivo dell’acquirente. È importante notare che, se gli oneri non riscossi di anni precedenti vengono riportati nel bilancio annuale e non impugnati entro 30 giorni, anche questi possono ricadere sull’acquirente.

Spese per lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione

• Le spese per lavori di manutenzione straordinaria, innovazioni e ristrutturazione delle parti comuni sono a carico di chi era proprietario al momento dell’adozione della delibera assembleare che approva l’intervento, e non di chi era proprietario al momento dell’esecuzione dei lavori.
• Al contrario, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni (interventi di manutenzione ordinaria, ovvero quelli necessari per mantenere in buono stato le parti comuni dell’edificio e per l’erogazione dei servizi condominiali), sono a carico di chi era proprietario nel momento in cui l’attività di gestione viene effettuata.

L’attestazione dell’amministratore di condominio sull’assenza di debiti è sufficiente per tutelare l’acquirente?

La prassi notarile prevede che l’acquirente presenti una liberatoria rilasciata dall’amministratore che attesta l’assenza di debiti. Tuttavia, se tale documento risulta falso o errato, non vincola il condominio, che può comunque richiedere il pagamento delle spese arretrate. Solo l’assemblea può decidere di rinunciare ai crediti. Pertanto, la liberatoria dell’amministratore non è una garanzia assoluta.

Cosa succede se un amministratore riporta “a nuovo” nel bilancio le spese non riscosse degli anni precedenti?

Questa pratica, anche se finalizzata a evitare la prescrizione dei crediti condominiali, può comportare che le spese di anni precedenti, incluse quelle a carico del vecchio proprietario, ricadano sull’acquirente se il rendiconto non viene impugnato entro 30 giorni.

Cosa deve fare l’acquirente per tutelarsi dai debiti condominiali del venditore?

L’acquirente, per tutelarsi, deve richiedere all’amministratore una liberatoria aggiornata al momento del rogito. La liberatoria è uno dei documenti che normalmente il proprietario dell’immobile deve consegnare al notaio al momento della compravendita. È inoltre consigliabile verificare attentamente i verbali delle assemblee condominiali per conoscere eventuali spese straordinarie deliberate o in programma. Nonostante queste precauzioni, è importante essere consapevoli che la responsabilità solidale con il venditore per le spese dell’anno in corso e quello precedente rimane, e che la liberatoria dell’amministratore non è una garanzia assoluta contro eventuali debiti pregressi.

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