Quando una villa è di lusso, pregio e prestigio: esiste una differenza?

In Italia, la distinzione tra villa di lusso, villa di pregio e villa di prestigio non è definita da norme specifiche o leggi urbanistiche, quindi i confini tra queste categorie possono essere sfumati e soggettivi. Tuttavia, possiamo individuare alcune caratteristiche generali che le differenziano e che ora andremo ad approfondire. Queste distinzioni possono infatti influenzare il valore e l’apprezzamento di una proprietà e conoscerle è utile quando si valuta la vendita di una villa.

Caratteristiche generali che differenziano una villa di lusso, pregio e prestigio

Villa di lusso

Ampie metrature, materiali di pregio nelle finiture e negli arredi, tecnologie all’avanguardia, dotazioni accessorie come piscina, sauna, palestra, home cinema. Ubicata in zone residenziali esclusive, contesti paesaggistici di particolare bellezza, vicinanza a servizi di alto livello. Assoggettata alle normali imposte catastali e immobiliari, con possibile applicazione di tasse aggiuntive su beni di lusso come piscine o barche.

Villa di pregio

Si distingue per caratteristiche architettoniche particolari, valore storico o culturale, elementi di pregio come affreschi, mosaici, giardini storici. Si trova in contesti storici o paesaggisticamente pregiati, centri storici, zone con vincoli paesaggistici. Può beneficiare di agevolazioni fiscali per la tutela dei beni culturali o per interventi di ristrutturazione conservativa.

Villa di prestigio

Si caratterizza per la sua fama, rinomata per aver ospitato personaggi celebri o eventi importanti, legata a contesti storici o paesaggistici di grande valore. Ubicata in luoghi esclusivi e rinomati, contesti di particolare interesse storico o culturale. Assoggettata alle normali imposte catastali e immobiliari, con possibile applicazione di tasse aggiuntive su beni di lusso.

Oltre alle caratteristiche generali che abbiamo indicato, è importante sottolineare che ogni villa è unica e per quanto riguarda il suo valore complessivo viene determinato da una combinazione di fattori, tra cui:

• Stato di conservazione: un immobile ben conservato avrà un valore maggiore rispetto a uno che necessita di interventi di ristrutturazione.
• Unicità: caratteristiche architettoniche o storiche particolari possono aumentare significativamente il valore di una villa.
• Mercato immobiliare: le fluttuazioni del mercato immobiliare possono influenzare il prezzo di una villa.

Qual è la categoria catastale di una villa

Ai fini catastali, la distinzione tra villa di lusso, villa di pregio e villa di prestigio non viene formalmente definita.

Tutte e tre le tipologie di immobili rientrano generalmente nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che identificano le abitazioni di lusso:

• A/1: Abitazioni di tipo signorile: include immobili ubicati in zone di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
• A/8: Ville: si intendono fabbricati caratterizzati da giardino o parchi in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario.
• A/9: Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici: comprende immobili che per struttura, ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le unità tipo delle altre categorie e costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare.

Le ville di pregio e prestigio tendono a essere classificate come A/8 o A/9. Tuttavia, una villa particolarmente lussuosa e ubicata in un contesto urbano di altissimo pregio potrebbe anche essere classificata come A/1. La classificazione specifica dipende dai criteri applicati dall’Agenzia delle Entrate.

Come viene stabilita la categoria catastale di una villa

Per stabilire con precisione la categoria catastale a cui appartiene una villa l’Agenzia delle Entrate utilizza diversi criteri, basandosi principalmente sulle caratteristiche fisiche e funzionali dell’immobile stesso. Ecco i principali criteri considerati::

• Caratteristiche architettoniche e storiche: epoca di costruzione, stile architettonico, presenza di affreschi, decorazioni o elementi artistici di pregio.
• Caratteristiche costruttive, dotazioni e finiture: superficie, materiali utilizzati, finiture, impianti tecnologici, tecniche di costruzione, l’anno di costruzione, il numero di piani,
• Ubicazione: zona urbanistica, vicinanza a centri storici o luoghi di interesse, contesto paesaggistico, presenza di vincoli paesaggistici o monumentali.
• Stato di conservazione: condizioni generali dell’immobile, interventi di manutenzione o ristrutturazione effettuati.
• Dimensione e metratura: superficie coperta e scoperta, numero di vani, accessori e dotazioni.

E’ importante precisare che la mera classificazione catastale in una delle categorie A/1, A/8 o A/9 non implica automaticamente che l’immobile sia una villa di lusso, di pregio o prestigiosa.

La categoria catastale A/1 comprende le “abitazioni di tipo signorile”, che possono includere sia appartamenti che case indipendenti situate in zone di pregio e caratterizzate da finiture e materiali di alto livello. Quindi, una villa potrebbe effettivamente essere classificata in A/1 se rientra nei criteri di abitazione signorile.

Tuttavia, è vero che le ville più spesso rientrano nelle categorie A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici) a causa delle loro caratteristiche specifiche.

Una villa sottoposta a vincolo della soprintendenza delle belle arti è di lusso, di pregio o di prestigio?

Il vincolo della Soprintendenza delle Belle Arti non determina automaticamente la categoria di lusso, pregio o prestigio di una villa.

L’apposizione del vincolo mira principalmente a tutelare il valore storico, artistico o architettonico dell’immobile, imponendo restrizioni e obblighi specifici ai proprietari per quanto riguarda interventi di manutenzione, ristrutturazione o modifica.

Tuttavia, è indubbio che la presenza di un vincolo soprintendenziale possa contribuire ad aumentare il valore complessivo di una villa, soprattutto se si tratta di un immobile con caratteristiche architettoniche o storiche di particolare rilievo.

In generale, le ville sottoposte a vincolo soprintendenziale sono spesso situate in contesti di pregio storico o paesaggistico, presentano elementi architettonici unici o di particolare valore artistico e possono aver ospitato personaggi celebri o eventi storici importanti.

Differenza fiscale tra villa di lusso, di pregio e prestigio

Ai fini fiscali, la distinzione tra villa di lusso, di pregio e prestigiosa non ha un’influenza diretta, in quanto tutte e tre le tipologie di immobili rientrano generalmente nelle stesse categorie catastali (A/1, A/8, A/9) e sono soggette alle medesime imposte catastali e ipotecarie.

Tuttavia, alcune differenze fiscali possono emergere in relazione a:

Acquisto dell’immobile

• Agevolazioni “prima casa”: Le ville di lusso, in quanto appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non possono beneficiare delle agevolazioni fiscali “prima casa” (imposta di registro, ipotecaria e catastale ridotte) neanche se adibite ad abitazione principale.
• Imposte di registro, ipotecaria e catastale: Per l’acquisto di ville di lusso, di pregio e prestigiose, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono applicate in misura ordinaria, ovvero il 9% sul valore catastale rivalutato (anziché il 2% per le abitazioni non di lusso).

Detenzione dell’immobile

IMU: L’imposta municipale unica (IMU) è dovuta per tutti gli immobili, indipendentemente dalla categoria catastale. L’aliquota base dell’IMU è stabilita dal Comune, ma per le ville di lusso (categoria A/1) è prevista una maggiorazione obbligatoria dell’aliquota, che può variare da Comune a Comune.

Tasse sui beni di lusso

Possono essere applicate tasse aggiuntive su beni di lusso presenti all’interno della villa, come piscine, barche, auto di lusso, ecc.

E’ importante sottolineare che queste sono solo alcune delle principali differenze fiscali che possono riguardare le ville di lusso, di pregio e prestigio.

ESEMPI DI VILLE DI LUSSO, PREGIO, PRESTIGIO IN BRIANZA E A MILANO

In Brianza e a Milano, ci sono diverse ville di lusso che rappresentano il patrimonio storico e architettonico della regione. Per citare solo alcuni prestigiosi esempi:

Ville in Brianza

• Villa Antona Traversi: Meda, MB, questa villa è un ex monastero benedettino risalente al XII secolo, trasformato in residenza privata. La villa presenta affreschi, una biblioteca storica e vasti giardini all’italiana.
• Villa Borromeo d’Adda: Arcore, MB,  villa costruita nel XVIII secolo, questa villa è circondata da un vasto parco di oltre 10 ettari. È famosa per la sua architettura neoclassica e per gli interni riccamente decorati.
• Villa Pusterla Crivelli Arconati: Limbiate, MB, è una delle più grandi ville della Brianza. Costruita nel XVIII secolo, è conosciuta per i suoi eleganti saloni, affreschi e vasti giardini.
• Villa Reale di Monza: Monza, MB, anche se è più un palazzo che una villa privata, la Villa Reale di Monza è un esempio di lusso reale. Costruita nel XVIII secolo per l’arciduca Ferdinando d’Asburgo, è circondata dal vasto Parco di Monza e presenta interni sontuosi e opere d’arte.
• Villa Mapelli Mozzi: Casatenovo, LC, è un esempio di residenza nobiliare lombarda, con interni eleganti, una cappella privata e ampi giardini. È spesso utilizzata per eventi e matrimoni di lusso.
• Villa Taverna: Triuggio, MB, costruita nel XVI secolo, Villa Taverna è conosciuta per i suoi giardini all’italiana, la cappella privata e gli affreschi barocchi.
• Villa Trivulzio: Omate (Agrate Brianza), MB, questa villa storica è immersa in un grande parco e presenta interni eleganti con affreschi e arredi d’epoca.
• Villa Somaglia: Sirtori, LC, una villa storica situata in una posizione panoramica, con giardini ben curati e interni ricchi di storia e arte.
• Villa La Rocca: Casatenovo (LC), in una zona residenziale esclusiva della Brianza, in un contesto paesaggistico di grande bellezza e tranquillità.

Ville a Milano

• Villa Necchi Campiglio: Situata nel centro di Milano, in via Mozart, in un contesto esclusivo e rinomato, questa villa rappresenta un esempio eccellente di abitazione di lusso. Costruita negli anni ’30, è nota per il suo design razionalista e gli interni sontuosi con decorazioni d’epoca. La villa è circondata da un ampio giardino, creando un’atmosfera di esclusività nel cuore della città. Famosa villa storica che ha ospitato personaggi illustri e eventi importanti., con arredamenti originali, opere d’arte e un bellissimo giardino.
• Villa Invernizzi: Situata in una delle zone più esclusive di Milano, questa villa è celebre per il suo giardino con alberi di peacan e la presenza di fenicotteri rosa nel laghetto che lo circonda. Oltre alla sua posizione privilegiata, la villa è conosciuta per l’architettura classica e le finiture di alta qualità.
• Villa Litta Modignani – Milano, Viale Affori, villa storica con caratteristiche architettoniche particolari, valore storico e culturale, affreschi e ampi giardini storici. È un esempio di architettura rinascimentale lombarda. Situata nel quartiere Affori di Milano, in un contesto urbano ma con un ampio parco che la circonda.
• Villa Belgiojoso Bonaparte – Milano, villa neoclassica ha ospitato personaggi illustri come Napoleone Bonaparte. Presenta eleganti sale affrescate e un grande giardino. Situata in via Palestro a Milano, in una zona centrale e prestigiosa. Altissimo, con valore storico e culturale inestimabile. Attualmente ospita la Galleria d’Arte Moderna (GAM) di Milano.

Vendere una villa a Milano e in Brianza

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