Basta l’atto notarile per comprare o vendere casa?
Tutti conosciamo una persona alla quale è successo.
Una parente o un amico che ci ha preso in disparte e, abbassando la voce per l’imbarazzo, ci ha detto: ho risparmiato i soldi della provvigione all’agenzia ma li ho pagati all’avvocato.
Comprare o vendere casa tra privati infatti può non rivelarsi un buon affare.
Vediamo perché non basta l’atto notarile per dormire sonni tranquilli.
Indice
Preliminare di vendita e atto notarile
Pochi giorni fa abbiamo raccolto questa testimonianza.
Un cliente entra in agenzia e chiede di poter parlare con il titolare. “Sono esasperato”, mi dice, “sono due anni che cerco di vendere la mia casa… vengono a vederla due o tre volte e poi spariscono. Tutti. L’unico che sembrava veramente interessato ha fatto in sacco di promesse dicendomi “…mettiamoci d’accordo noi, poi tanto c’è il notaio” … io ho preso impegni per un’altra casa più piccola che voglio comprare e adesso anche questo signore è sparito, non risponde più al telefono…”
Per chiudere, ci ha affidato la vendita della sua casa, dichiarando di essersi stancato.
Quanto accaduto, e non è di certo la prima volta, ci ha fatto riflettere sul perché sempre più persone decidono di evitare le compravendite immobiliari tra privati senza l’assistenza di un’agenzia competente.
I motivi sono sicuramente molti, ma il principale è sicuramente la sicurezza.
I clienti (come tutti, d’altronde) vogliono riposare tranquilli la notte.
In particolare, se vendere la loro casa è necessario per acquistarne un’altra, non possono né vogliono imbarcarsi da soli in un’operazione così delicata, affidandosi alla semplice parola data.
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La promessa del rogito notarile
“Tanto poi c’è il notaio che stipula l’atto di rogito”.
No, non basta l’atto notarile.
E questa è una delle convinzioni più ingannevoli. Una di quelle che procurano ai venditori e agli acquirenti privati situazioni spiacevoli dalle quali si può uscire solo appellandosi e avendo fiducia nella legge. Cioè pagando un avvocato e aspettando i tempi lunghi dei tribunali.
Comprare una casa non è una procedura così automatica come può sembrare: se anche venditore e acquirente raggiungono tra loro un accordo, rispettando le promesse economiche pattuite, ci sono obblighi di legge da rispettare.
Tra questi, solo per fare qualche esempio:
- la verifica della conformità edilizia tra stato di fatto dell’immobile, titolo abilitativo in comune e planimetria catastale. Dovrebbero coincidere al momento del rogito… ma non sempre è così!
- la registrazione della proposta d’acquisto o del preliminare di vendita: un obbligo di legge per il quale rispondono in solido venditore e acquirente.
E’ una ovvietà, ma spesso viene trascurata: chi non ha mai venduto o comprato un immobile non conosce questi obblighi di legge, e rischia non solo di non arrivare a concludere un buon affare, ma anche di incorrere in sanzioni amministrative!
Un’agenzia immobiliare competente si occupa di effettuare tutti i controlli necessari e obbligatori: in Casa&Style è una delle policy imposte prima di tutto ai consulenti immobiliari, che non possono iniziare la commercializzazione di un immobile se prima non sono state effettuate tutte le verifiche tecniche e documentali.
La verifica preventiva della documentazione di un immobile è uno dei passi chiave di un buon metodo di vendita immobiliare. Conosci già quello di Casa&Style?
Quando non basta l’atto notarile: esempi di problematiche durante la compravendita immobiliare
Il Notaio NON è responsabile della conformità edilizia.
Ne è infatti responsabile il venditore, che comunque può semplicemente dichiarare sotto la propria responsabilità che l’immobile è conforme.
So che lo stai pensando, ed è esatto: la dichiarazione può essere fatta anche se l’immobile non è conforme.
E’ l’acquirente che deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi quando, ad esempio, si troverà ad effettuare delle ristrutturazioni, o a rivendere l’immobile.
L’atto notarile ha efficacia probatoria privilegiata SOLO per i fatti avvenuti in presenza del pubblico ufficiale, il notaio, e per la provenienza delle dichiarazioni.
Un esempio reale:
Il Signor X e il Signor Y si accordano privatamente sulla vendita dell’appartamento del primo al secondo. Il giorno del rogito i soggetti dichiarano al notaio che il Signor Y ha pagato al Signor X 10.000€ quale acconto sul prezzo.
Nell’atto notarile il pubblico ufficiale, in merito al pagamento di questo acconto, può riportare solo le dichiarazioni di venditore ed acquirente e non attestare l’effettivo pagamento avvenuto, in quanto nella realtà questo non si è verificato in sua presenza.
Se il pagamento dell’acconto non si è effettivamente realizzato prima o dopo l’atto notarile, come dai precedenti accordi privati tra venditore e acquirente, allora il Signor X potrà comunque richiedere il pagamento del prezzo di 10.000€, nonostante questo pagamento risulti dall’atto notarile, proprio perché il notaio ha attestato per vere le dichiarazioni dei soggetti e non il pagamento.
La dichiarazione potrebbe essere stata viziata e il Signor X può chiedere di fare rilevare la diversità dei fatti rispetto a quanto dichiarato in atto.
Tutto questo richiederà comunque al Signor X tempo, denaro e scocciature per concludere positivamente la vendita.
La domanda nasce allora spontanea: si può vendere casa subito? O tutto deve passare attraverso trafile e complicazioni dovute alla mancanza di fiducia tra le persone?
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