Agevolazioni fiscali prima casa

AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA

Indice

1. Chi può beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa?

Le agevolazioni fiscali sono riservate a chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale e non è già proprietario di altri immobili, nello stesso Comune o altrove, acquistati con benefici prima casa. Se si possiede già un’abitazione con agevolazioni, si può usufruire nuovamente dei benefici a condizione di vendere la casa attuale entro 12 mesi.

Chi acquista deve trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi, salvo casi particolari come il lavoro all’estero.
In alternativa al trasferimento della residenza, è sufficiente dimostrare di avere un’attività stabile e continuativa, anche non ininterrotta, nel Comune dove si trova la casa. Per attività stabile si intendono anche attività gratuite (es. volontariato o pratica professionale) e il periodo minimo richiesto è di 5 anni complessivi.
La normativa (Circolare n. 3/2024 dell’Agenzia delle Entrate) precisa che il rapporto di lavoro deve esistere già al momento del rogito: non è valido trasferirsi successivamente per motivi lavorativi.

2. Quali tipi di immobili danno diritto agli sconti prima casa?

Non tutti gli immobili consentono di accedere agli incentivi fiscali. Sono esclusi quelli classificati come abitazioni di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9). Sono invece agevolabili le abitazioni classificate come A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Anche le pertinenze come box (C/6), cantine (C/2) e tettoie (C/7) rientrano nelle agevolazioni, purché siano collegate in modo stabile all’abitazione acquistata.

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3. Come funziona lo sconto sull’imposta di registro?

Chi acquista una prima casa da un privato (o da un’impresa non soggetta a IVA) paga un’imposta di registro ridotta al 2% del valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo effettivo. Per applicare questo “prezzo-valore” è necessario richiederlo espressamente al notaio. Dato che i valori catastali sono spesso inferiori a quelli di mercato, il risparmio può essere significativo. È importante però indicare comunque in atto il prezzo reale, altrimenti si rischiano sanzioni.

4. Quando si paga l’IVA al 4% per la prima casa?

Se l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dalla fine lavori (o oltre i 5 anni se l’azienda opta per l’applicazione IVA), l’IVA si applica al 4% sul prezzo di vendita. In aggiunta si pagano 200€ fissi per imposta di registro, ipotecaria e catastale. Attenzione: le agevolazioni IVA si applicano solo per immobili non di lusso e con prezzo sotto i 250.000€.

5. Quanto si pagano le imposte ipotecarie e catastali con le agevolazioni?

Con le agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50€ ciascuna in caso di acquisto da privati. Se invece si compra da impresa con IVA, salgono a 200€ ciascuna. Queste imposte si versano al momento del rogito notarile.

6. Quali agevolazioni sono previste per il mutuo prima casa?

Gli interessi passivi pagati sul mutuo per la prima casa sono detraibili al 19% fino a un massimo di 4.000€ l’anno. Il mutuo deve essere cointestato a chi è proprietario della casa e la residenza deve essere stabilita nell’immobile entro i termini previsti. In alternativa al mutuo tradizionale, chi rispetta certi requisiti può valutare anche il leasing abitativo.

7. Cosa cambia per i giovani under 36 che acquistano casa?

Per i giovani sotto i 36 anni con ISEE inferiore a 40.000€ annui, sono previste agevolazioni estese fino al 2027. Tra queste:

Esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale
IVA al 4% rimborsata con credito d’imposta
Accesso al Fondo Consap con garanzia statale fino all’80-90% del mutuo

Possono beneficiare anche giovani coppie, genitori single con figli a carico e affittuari di alloggi popolari.

8. Posso detrarre la provvigione dell’agenzia immobiliare?

Sì, ma solo l’acquirente può detrarre la provvigione versata all’agenzia immobiliare al 19% su un massimo di 1.000€. Le condizioni per beneficiare della detrazione sono:

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Mediatore regolarmente iscritto
Pagamento tracciabile
Fattura intestata all’acquirente
Inserimento corretto nel “quadro E” della dichiarazione dei redditi con codice spesa 17.

9. Quanto si risparmia ogni anno sulle tasse per la prima casa?

La prima casa, se utilizzata come abitazione principale, è esente dall’IMU. Inoltre, la sua rendita catastale non viene conteggiata nel calcolo dell’IRPEF. Questi due benefici valgono finché l’immobile resta la residenza del proprietario. Non sono previsti sconti automatici sulla tassa rifiuti, ma alcuni Comuni offrono riduzioni in base all’ISEE o altre situazioni.

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10. Cosa succede se si perdono le agevolazioni prima casa?

Si perdono i benefici se:

Non si trasferisce la residenza entro 18 mesi
Si forniscono dichiarazioni false all’atto di acquisto
L’abitazione perde il requisito di “prima casa” (es. affitto, cambio destinazione)

Le conseguenze fiscali includono il pagamento delle imposte ordinarie, sanzioni del 30% e interessi. L’IMU e l’IRPEF tornano a essere dovute secondo le aliquote standard.

11. Posso vendere la prima casa prima dei 5 anni senza perdere i benefici?

Sì, è possibile vendere la prima casa prima che siano passati 5 anni dall’acquisto, ma solo a condizione che si compri un’altra casa da destinare ad abitazione principale entro 12 mesi. In caso contrario, si perdono i benefici ottenuti e bisogna restituire le imposte risparmiate, più una sanzione pari al 30%. Inoltre, se l’abitazione non è stata residenza principale per la maggior parte del periodo di proprietà, e la vendita avviene entro 5 anni, può essere tassata la plusvalenza (cioè il guadagno derivante dalla differenza tra prezzo di acquisto e vendita).
Fa eccezione la vendita di un immobile acquisito per successione ereditaria: in questo caso, anche se la cessione avviene entro 5 anni, non si paga alcuna imposta sulla plusvalenza.

Chi vende e riacquista un’altra casa con le agevolazioni entro l’anno può anche usufruire del credito d’imposta, che consente di scontare dalle imposte dovute sul nuovo acquisto quelle già pagate per il precedente.

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