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Posso vendere una casa senza il consenso degli altri eredi?

Si può vendere una casa senza il consenso degli altri eredi ? E’ frequente il caso in cui più persone ereditino una casa in comunione ereditaria ma non tutti gli eredi vogliano venderla. Spesso succede tra fratelli e sorelle che ereditano la casa dalla madre o dal padre.

Le ragioni che spingono un erede a voler vendere l’immobile ereditato o al contrario a volerlo tenere possono essere diverse ma il risultato è quello di creare dissapori se non liti tra eredi.

Io e mio fratello abbiamo ereditato un appartamento a Monza da nostra madre. Io vorrei venderlo mentre mio fratello vorrebbe tenerlo per metterlo in affitto. Cosa posso fare? Sono obbligata a tenere la casa?.

Vediamo in questo articolo: cosa fare se un coerede non vuole vendere la casa eredita.

Quando uno degli eredi che desidera vendere la casa ereditata si rivolge alla nostra agenzia immobiliare:

  1. prima di tutto lo informiamo che per poter sottoscrivere un incarico di vendita immobiliare sono necessarie le firma di tutti i comproprietari (della villa, dell’appartamento, del box, del terreno, …);
  2. spieghiamo quali sono le possibili soluzioni che possiamo riassumente in 3 punti (li vediamo tra poco).

Per risolvere questi disaccordi familiari la situazione ideale è quella di avere un mediatore capace di trovare un accordo che accontenti tutti. Potrebbe essere anche uno degli eredi o un altro famigliare non incluso nell’eredità, ma purtroppo per esperienza possiamo affermare che questa seconda possibilità accade raramente quando i dissapori tra eredi si sono già creati.

Cosa posso fare se ho ereditato una casa ma gli altri eredi non vogliono venderla?

Ecco le 3 soluzioni:

  1. Proporre agli eredi di dividere il patrimonio ereditario
  2. Cedere singole quote ai coeredi o a terze persone
  3. Rivolgersi al tribunale.

Le prime 2 soluzioni sono bonarie, ovvero si cerca una soluzione al problema senza rivolgersi ad un tribunale, soluzione n° 3 che consigliamo di lasciare veramente per ultima. La procedura con il Tribunale potrebbe infatti portare a vendere la casa e vedremo tra poco quanto possa essere svantaggiosa per tutti i coeredi. Auguriamo sempre di trovare un accordo senza ricorrere ad un giudice.

Si può vendere casa senza consenso degli altri eredi ?

No, deve esserci il consenso unanime di tutti i comproprietari (eredi nel nostro caso), ma ci sono 3 possibili alternative.

Dividere l’eredità (soluzione 1)

E’ il caso in cui gli eredi hanno ereditato diversi beni e decidono di dividerseli intestando il singolo bene ad un singolo erede.

E’ necessario che:

  • gli eredi siano d’accordo con una soluzione di questo tipo;
  • ricorrere ad un tecnico professionista che valuti i singoli beni nel caso in cui gli eredi non siano in grado di farlo o comunque nel caso in cui non tutti siano d’accordo sul valore attribuito al singolo bene;
  • rivolgersi ad un notaio per far redigere l’atto di rogito notarile col quale verrà regolata e ufficializzata la divisione dei bene ereditati.

Esempio: divisione dell’eredità

Silvia e Marco hanno ereditato dalla madre una villa in Brianza a Merate e due appartamenti a Milano. Quindi ognuno di loro è titolare della quota di un mezzo di ognuno dei tre beni immobili.

Silvia vorrebbe vendere tutti gli immobili mentre Marco vorrebbe tenerli e metterli in affitto. Sono in disaccordo ma c’è dialogo tra fratello e sorella e quindi decidono di rivolgersi ad un tecnico che valuta i tre immobili.

Dalla stima del professionista risulta che il valore dei due appartamenti insieme è equivalente a quello della villa. Silvia e Marco si accordano per dividere l’eredità in modo che: la villa sarà intestata esclusivamente a Silvia che quindi potrà poi venderla autonomamente e i due immobili a Milano saranno intestati a Marco che potrà affittarli o in futuro venderli.

Quindi con l’atto notarile il singolo immobile viene intestato ad un solo erede che ne diventa proprietario esclusivo e può decidere se venderlo oppure no.

Cedere le quote dell’eredità agli altri eredi o a terze parti (soluzione 2)

Un’altra soluzione, se sia è ereditata una casa in più eredi ma uno o più eredi non vogliano venderla, è quella di cedere (vendere) la propria quota. Questa soluzione permette all’erede che desidera vendere l’immobile di monetizzare la sua quota.

Esempio: cessione quote eredità

Luca ha ereditato un appartamento a Vimercate insieme ai suoi due fratelli, quindi la loro quota singola è pari a un terzo del bene immobile. Luca vuole vendere l’appartamento mentre i suoi fratelli non vogliono venderlo. Luca può cedere la sua quota di proprietà della casa.

A chi puoi cedere la tua quota di eredità ?

  • uno o più coeredi (Attenzione: godono del diritto di prelazione ereditaria, vediamo subito di cosa si tratta.).
  • terze persone.

Posso vendere la mia quota di casa ereditata ? Sì, ma devi rispettare il diritto di prelazione ereditaria.

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Cos’è la prelazione ereditaria o retratto successorio ?

Nel caso in cui uno dei coeredi voglia vendere la sua quota di eredità deve “preferire” i coeredi. Ovvero a parità di condizioni deve dare la precedenza agli altri coeredi rispetto a terze persone.

Quindi chi vuole vendere la propria quota ereditaria deve notificare agli altri eredi la proposta di vendita con il prezzo. Serve la notifica perché se non viene fatta gli altri coeredi potranno riscattare la quota venduta a terze parti.

I coeredi hanno 2 mesi di tempo dalla notifica per:

  • dichiarare di non voler acquistare la quota
  • non rispondere (equivale a non voler esercitare il diritto di prelazione)
  • dichiarare di voler acquistare la quota.

Rivolgersi al Tribunale (soluzione 3)

Considera di ricorrere come ultima a questa soluzione perché può diventare svantaggiosa per tutti i coeredi. Vediamo perché e come funziona.

Un coerede non può essere obbligato a restare comproprietario di un bene contro la propria volontà. Quindi, se non è possibile ricorrere ad una delle due soluzioni bonarie illustrate prima, il coerede può chiedere la divisione giudiziale rivolgendosi al Tribunale di competenza, che è quello dell’ultimo domicilio del defunto.

  1. Il coerede che fa causa ad un altro coerede e agli altri deve ricorrere ad un avvocato.
  2. Il giudice nomina, da un apposito elenco del tribunale, un CTU (ovvero un Consulente Tecnico d’Ufficio).
  3. Il CTU valuta i beni ereditari e rispettando il valore delle singole quote dei co-eredi: prepara un progetto di divisione nel caso in cui i beni sono facilmente divisibili in base alle quote di ogni erede. Ad esempio un terreno. Altrimenti, attribuisce beni diversi ad ogni diverso erede.

Cosa succede se i beni non si riescono a dividere oppure se la divisione fatta non viene accettata dai co-eredi?

Si deve vendere il bene facendo un asta in modo da monetizzarlo e spartire poi la somma tra tutti gli eredi che dovranno comunque sostenere le spese per la procedura.

Attenzione: se le aste vanno deserte e il bene non si riesce a vendere allora si procede ad abbassarne il prezzo !

Si capisce che non è una soluzione vantaggiosa per nessuno dei coeredi del bene. Quindi, come suggeriamo sempre in questi casi, cercate di trovare un dialogo costruttivo che sia vantaggioso per tutti prima di ricorrere ad un tribunale.

Si può obbligare un coerede a vendere casa ?

Se anche rivolgendosi ad un Tribunale non si trova un accordo per la divisione del bene o dei beni tra i coeredi allora si ricorre alla vendita all’asta del bene.

Vale il principio contrario per cui: non si può obbligare un coerede a restare comproprietario di un bene contro la propria volontà.

Conclusioni: come vendere un immobile ereditato se non c’è il consenso di tutti i coeredi

Se hai ereditato una casa ma gli altri eredi non vogliono venderla, esistono diverse soluzioni alternative alla vendita forzata. La strada migliore da percorrere è cercare una soluzione bonaria che soddisfi tutti i coeredi, evitando di arrivare a un contenzioso legale.

  • La prima opzione è quella di dividere l’eredità, assegnando a ciascun erede una quota specifica del patrimonio ereditato. Questo richiede un accordo tra gli eredi, l’intervento di un professionista per valutare i beni e l’assistenza di un notaio per formalizzare la divisione.
  • La seconda opzione consiste nella cessione delle quote ereditarie. Se uno degli eredi desidera vendere la propria quota, può farlo preferendo inizialmente gli altri coeredi rispetto a terze persone. I coeredi hanno il diritto di prelazione, il quale permette loro di acquistare la quota venduta entro due mesi dalla notifica. In questo modo, l’erede che vuole vendere può monetizzare la sua parte di proprietà.
  • Come ultima risorsa, si può ricorrere al Tribunale per una divisione giudiziale. Questo percorso, tuttavia, può comportare costi elevati e risultare svantaggioso per tutti i coeredi. Il Tribunale nominerà un esperto tecnico per valutare i beni ereditari e, se la divisione fisica non è possibile, si procederà alla vendita all’asta. È importante sottolineare che questa soluzione dovrebbe essere considerata solo se tutte le altre opzioni sono state esaurite.

La vendita di una casa ereditata senza il consenso degli altri eredi non è un’opzione immediata. È consigliabile cercare una soluzione che sia equa per tutti i coeredi, favorendo la comunicazione, il dialogo e la ricerca di un accordo che soddisfi le esigenze di ciascuno.

Se, come ci auguriamo, i coeredi sono d’accordo nel vendere la casa ereditata, in questo articolo abbiamo indicato quali sono i documenti necessari per la vendita: Quali documenti servono per vendere una casa ereditata.

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Angelo Acquafresca - Titolare Agenzia Immobiliare Casa&Style

CEO CASA&STYLE
Per me questa non è solo una professione ma una vera e propria PASSIONE che dura ormai da più di venticinque anni. Amo e ricerco ciò che è bello ma prima delle case per me vengono le PERSONE: ville, appartamenti, attici, proprietà di pregio, senza le emozioni di chi le abita, sono solo scatole vuote.

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