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cosa è e quali sono le parti dell'incarico di vendita immobiliare per vendere appartamento, villa, box, immobili di proprietà

Cos’è l’incarico di vendita immobiliare e come funziona

L’incarico di mediazione per la vendita immobiliare è un contratto fondamentale nel settore immobiliare. In questo articolo vedremo insieme nello specifico cosa contiene un incarico di vendita immobiliare: le informazioni relative al venditore e all’agente immobiliare, la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita, le modalità di pagamento e gli obblighi delle parti coinvolte. Vedremo anche gli aspetti della forma dell’incarico, la sua durata, le eventuali clausole e la provvigione per l’agente immobiliare.

E’ importante sapere che un’agenzia immobiliare che opera a norma di legge prima di iniziare l’attività deve depositare a tutela dei consumatori presso la Camera di Commercio di competenza tutti i formulari che utilizza, incluso quindi anche il modulo di incarico di mediazione per la vendita immobiliare.

Cos’è un incarico di vendita immobiliare?

E’ il contratto con cui il venditore, cioè il proprietario ad esempio dell’appartamento o della villa, incarica l’agente immobiliare di trovare un acquirente per il suo immobile.

Nell’incarico di vendita vengono indicate le informazioni relative a:

  • venditore (il proprietario o i proprietari dell’immobile)
  • mediatore (agenzia immobiliare / agente immobiliare)
  • immobile da vendere (appartamento, villa, box, terreno, …)
  • prezzo, modalità e tempistiche
  • doveri e obblighi delle parti.

Qual è la differenza tra incarico di vendita e mandato di vendita ?

Erroneamente l’incarico di vendita immobiliare spesso viene confuso con il “mandato a vendere” ma sono due contratti differenti:

  • l’incarico di vendita immobiliare è un accordo tra il proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare in cui l’agenzia viene incaricata di trovare un acquirente
  • il mandato a vendere è un accordo tra il proprietario dell’immobile e un intermediario (agente immobiliare o altra figura) che si impegna a compiere atti giuridici per suo conto.

E’ la logica ad essere diversa:

  • con l’incarico di vendita immobiliare il mediatore mette in relazione le parti (venditore e acquirente) per concludere la compravendita, senza però essere legato a nessuna delle due parti da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza e quindi senza guardare agli interessi dell’una o dell’altra parte ma trovando un accordo tra le due.
  • nel caso del mandato a vendere invece l’attività del mandatario (agente o altra figura) è legato agli interessi specifici del mandante (proprietario dell’immobile).

Quali sono le parti dell’incarico di vendita immobiliare

Vediamo insieme quali sono le parti e cosa viene indicato nell’incarico di mediazione per la vendita immobiliare.

Dati del venditore dell’immobile

La prima sezione dell’incarico di vendita immobiliare riguarda i dati del venditore o dei venditori se l’immobile è intestato a più persone.

Il venditore può essere: una persona fisica o più persone fisiche oppure una società.

Nel caso di più persone fisiche è richiesta la firma di tutte a meno che non ci sia una procura notarile.

Nel caso un cui l’immobile sia intestato a una o più persone fisiche i dati da indicare saranno i seguenti:

  • Cognome
  • Nome
  • Luogo di nascita
  • Data di nascita
  • Indirizzo di residenza
  • Codice fiscale
  • Telefono
  • Email.

Nel caso un cui l’immobile sia intestato ad una società i dati da indicare saranno gli stessi ma occorrerà specificare la qualifica con la quale agiscono la persona o le persone indicate (ad esempio amministratore unico) e quindi specificare i dati della Società:

  • Nome della società
  • Indirizzo della sede legale
  • Partita iva
  • PEC.

Dati dell’agente immobiliare / agenzia a cui si conferisce l’incarico di mediazione immobiliare (intermediario)

Dopo aver indicato i dati di chi vende l’immobile, si indicano  i dati dell’”intermediario”, agente immobiliare  e agenzia immobiliare, a cui si conferisce l’incarico di vendita immobiliare:

  • Nome dell’agenzia immobiliare / agente immobiliare
  • Indirizzo della sede legale o dell’unità locale dell’agenzia immobiliare
  • REA (identifica la posizione di un’impresa all’interno del Repertorio Economico Amministrativo).
  • CCIAA (Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura)
  • Codice FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali): l’iscrizione non è obbligatoria, sui moduli della nostra agenzia è indicata perché esiste un’iscrizione alla federazione.
  • N° Assicurazione, compagnia assicurativa, massimale e scadenza: l’assicurazione è obbligatoria.

Descrizione dell’immobile

Qui si indicano i dati che servono ad identificare l’immobile (può essere ad esempio un appartamento, una villa, un edificio, un box, un terreno, …) che è oggetto della vendita:

  • Comune e indirizzo completo di dove si trova l’immobile
  • Come è costituito (ad esempio: composto da soggiorno, cucina, 3 camere, 2 bagni)
  • Destinazione d’uso dell’immobile censito nel catasto dei fabbricati del comune
  • Foglio, particella, subalterno
  • Zona catastale
  • Categoria catastale
  • Superficie catastale totale in mq
  • Rendita catastale
  • Piano
  • Provenienza dell’immobile (si indica come il venditore è venuto in possesso dell’immobile che sta vendendo ad esempio potrebbe essere pervenuto al venditore per successione o per acquisto diretto).
  • Stato costruttivo dell’immobile (si indica se ad esempio la villa che si vende è completamente costruita ed esistente oppure se al momento della stipula del contratto è in costruzione).
  • Stato occupativo dell’immobile (si indica se è libero oppure se al momento della stipula del contratto è locato e in tal caso si specificano: il Canone Annuo e Data di Scadenza del contratto di locazione).

Dichiarazioni del venditore in merito a:

  • Conformità dell’immobile alle norme edilizie / urbanistiche e coerenza tra stato di fatto (ovvero come è l’immobile attualmente) e quanto risulta al catasto. Nel caso in cui lo stato di fatto e le risultanze catastali non coincidano, il venditore può specificare quali sono le eccezioni. Ad esempio: il venditore ha abbattuto un muro per unire sue stanze ma questo non risulta nella pianta catastale depositata in catasto quindi stato di fatto e risultanze catastali non coincidono.
  • Assenza di trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, vincoli e gravami
  • Presenza o assenza delle certificazioni di conformità degli impianti
  • Certificazione energetica dell’immobile: classe energetica e IPE.
  • Documenti di cui è dotato l’immobile.
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Prezzo di vendita dell’immobile, modalità e tempistiche del pagamento

Prezzo dell’immobile

Nell’incarico di compravendita immobiliare viene indicato il prezzo richiesto per la vendita dell’immobile.

Il venditore di fronte ad una proposta di acquisto ad un prezzo differente ha ovviamente la facoltà di accettare o meno. Se ad esempio sull’incarico di vendita della casa è indicato € 300.000 e la proposta di acquisto presentata è di € 290.000: il venditore può accettare il prezzo offerto e vendere l’immobile a questo importo, non è quindi obbligato a vendere a € 300.000.

Caparra / acconto prezzo

Viene indicata la % sul prezzo di vendita dell’immobile che l’acquirente verserà a titolo di caparra. Il pagamento normalmente avviene con assegno bancario o assegno circolare oppure con bonifico stabilendo ad esempio un termine massimo di 48 ore a far tempo dall’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore.

Saldo prezzo

Qui si indica il termine di tempo, a partire dalla data di accettazione della proposta di acquisto dell’immobile da parte del venditore, entro cui l’acquirente pagherà il saldo finale per l’acquisto. Il saldo dovrà essere versato con assegni circolari o bonifico istantaneo BIR contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Caratteristiche dell’incarico di mediazione per la vendita immobiliare

Forma dell’incarico: incarico in esclusiva o incarico senza esclusiva

Il venditore ha la facoltà di scegliere se incaricare l’agenzia immobiliare in forma esclusiva. In caso contrario avrà l’eventuale facoltà di stipulare altri incarichi di mediazione con altre agenzie. L’agenzia immobiliare può decidere se operare solo con contratti in esclusiva o anche senza esclusiva.

Durata dell’incarico ed eventuale rinnovo

Nell’incarico viene indicata la durata in mesi dell’incarico all’agente immobiliare a partire dalla data di sottoscrizione dello stesso incarico. Il venditore può scegliere se preferisce rinnovare l’incarico automaticamente alla scadenza oppure se cessarlo automaticamente. Anche in caso di rinnovo automatico il venditore può disdire l’incarico al termine del primo mandato inviandone comunicazione almeno 15 giorni prima della scadenza.

Recesso dal contratto (entrambe le parti possono recedere)

Entrambe le parti possono recedere dal contratto: sia il venditore che l’agente immobiliare / agenzia. Nell’incarico viene stabilito, in accordo tra venditore e mediatore, a quanto ammonterà l’importo che la parte che eventualmente dovesse recedere dall’incarico corrisponderà all’altra parte. Il venditore può recedere dal contratto fino al momento in cui l’agente immobiliare non presenti una proposta d’acquisto conforme all’incarico ricevuto.

Obblighi del venditore e dell’intermediario

Obblighi di chi vende

  • Consentire l’accesso all’immobile all’intermediario per lo svolgimento delle visite con gli acquirenti interessati.
  • Fornire all’agente immobiliare incaricato tutta la documentazione necessaria affinché possa svolgere l’incarico assegnato dal venditore.
  • Accettare la proposta d’acquisto presentata dall’intermediario se conforme a quanto indicato nell’incarico di vendita.

Obblighi dell’agente immobiliare

  • Consigliare e assistere il venditore in tutte le fasi della trattativa
  • Assistere il venditore nel reperimento dei documenti relativi all’immobile
  • Verificare (previa autorizzazione del venditore) presso l’amministrazione dell’eventuale condominio spese arretrate e spese straordinarie preventivate
  • Accompagnare nelle visite all’immobile gli aspiranti acquirenti
  • Pubblicizzare la vendita dell’immobile con le modalità ritenute più opportune
  • Fornire al venditore informazioni sull’attività svolta
  • Comunicare tempestivamente l’accettazione della proposta d’acquisto
  • Fornire i nominativi alla scadenza dell’incarico dei soggetti a cui è stato proposto o fatto visitare l’immobile.

Provvigione: compenso per l’attività svolta dall’intermediario

Nell’incarico di compravendita viene indicato il compenso per l’attività svolta dall’agente immobiliare:

  • in % sul prezzo finale di vendita dell’immobile

oppure

  • pari ad una cifra forfettaria convenuta.

Il compenso matura al momento della conclusione dell’affare ovvero alla comunicazione all’acquirente, che ha sottoscritto la proposta d’acquisto, della sua accettazione da parte del venditore.

Nel contratto viene commisurata e specificatala clausola penale in caso di inadempienza contrattuale da parte del venditore e ne vengono specificati i vari casi. Ad esempio per violazione degli obblighi di esclusiva (se l’incarico viene conferito in esclusiva) oppure per dichiarazioni false sullo stato giuridico e tecnico dell’immobile.

Clausole aggiuntive all’incarico di mediazione immobiliare

Nella parte conclusiva dell’incarico di vendita immobiliare si trovano le clausole che riguardano:

  • la privacy e quindi il consenso al trattamento dei dati personali
  • la definizione del foro competente in caso di controversie tra le parti
  • eventuali altre specifiche che le parti in accordo vogliono sottoscrivere.

Data, luogo e firme delle parti ed eventuali allegati

L’incarico di vendita immobiliare è un contratto a tutti gli effetti, invitiamo sempre i nostri clienti a prenderne visione per intero mettendoci a disposizione per tutti gli eventuali chiarimenti necessari prima della sottoscrizione. Riteniamo infatti che trasparenza e fiducia reciproca siano elementi imprescindibili  nel raggiungimento di un obiettivo importante come quello di vendere la vostra casa.

© RIPRODUZIONE RISERVATA | Agenzia Immobiliare Milano Brianza | CASA&STYLE

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Angelo Acquafresca - Titolare Agenzia Immobiliare Casa&Style

CEO CASA&STYLE
Per me questa non è solo una professione ma una vera e propria PASSIONE che dura ormai da più di venticinque anni. Amo e ricerco ciò che è bello ma prima delle case per me vengono le PERSONE: ville, appartamenti, attici, proprietà di pregio, senza le emozioni di chi le abita, sono solo scatole vuote.

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