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Comprare casa: fasi dell’acquisto

Avete deciso di comprare casa e siete pieni di dubbi? Forse è anche la vostra prima casa!

Vi piacerebbe sapere prima “come funziona”, quali sono tutti i passi da compiere per acquistare casa senza rischi.

Con questo articolo vogliamo spiegarvi quali sono le fasi d’acquisto che vi condurranno finalmente a COMPRARE CASA IN SICUREZZA.

Molti dei passaggi del processo di acquisto dell’appartamento o della villetta che avete deciso di comprare in realtà verranno già fatti dall’agenzia immobiliare che lì commercializza. Ad esempio tutta la parte che riguarda la verifica della documentazione sull’immobile.

Nel caso, invece, stiate acquistando casa da privato vi consiglio vivamente di fare tutte le verifiche sull’immobile prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto. Questo potrebbe voler dire chiedere una consulenza ad un legale o direttamente al vostro notaio di fiducia.

Acquistare una casa non è uno scherzo: meglio informarsi prima!

Comprare casa: fasi dell’acquisto

Valutare la propria disponibilità economica

Quando si decide di comprare casa, soprattutto se è la prima casa e si ha poca esperienza, si sottovaluta questo primo passo che però è importantissimo.

Nella normalità dei casi, e a meno che non si abbia una somma a disposizione magari ereditata o messa a disposizione dai genitori, quello che di norma succede è che prima di iniziare a visionare case in vendita si faccia solo una valutazione sommaria delle proprie possibilità economiche. Di solito si considerano solo due aspetti che però NON SONO SUFFICIENTI: il saldo del proprio conto corrente e l’importo del proprio stipendio.

Un piccolo consiglio:

prima ancora di fare valutazioni sulla tipologia di casa da comprare valuta correttamente quanto puoi veramente spendere.

Se potete finanziare l’acquisto della nuova casa avendo esclusivamente a disposizione – come avviene nella maggior parte dei casi – il vostro stipendio, eventualmente quello della persona che comprerà con voi, e la disponibilità attuale del vostro conto corrente, che sapete non essere sufficiente per comprare casa, allora rivolgetevi ad una banca o più banche per una valutazione della vostra capacità di sostenere un mutuo.

INFORMARSI: MUTUO

Esistono diversi siti online che vi permettono di fare un calcolo di questo tipo ma io vi suggerisco di rivolgervi direttamente ad un istituto di credito. Magari potete iniziare con la banca dove avere il vostro conto corrente. Ti spiego perché.

Le indicazioni che il consulente finanziario farà si baseranno non solo sulle due voci stipendio e disponibilità attuale del conto corrente. Al contrario! Verranno infatti presi in considerazione aspetti ad esempio come l’eventuale presenza di figli a carico o di finanziamenti ancora da estinguere per l’acquisto di un automobile.

Considerate anche che al prezzo dell’immobile da comprare andranno aggiunte le spese relative a: notaio, imposte e tasse, mobili ed elettrodomestici, un eventuale trasloco (se ad esempio ora siete in affitto), spese eventuali per piccoli o grandi lavori di ristrutturazione, …

Chiedere questo tipo di informazione ad un consulente finanziario vi permetterà di evitare perdite di tempo e grandi delusioni.

Vi immaginate cosa significherebbe trovare la VOSTRA CASA DEI SOGNI e dovervi rinunciare perché non siete sicuri di poter sostenere tutte le spese?

Individuare la casa giusta tra tutte le case in vendita

Quale è la casa giusta per te?

Chiaramente è una valutazione personale che dipende dai tuoi gusti ed esigenze. Per questo motivo non posso certamente essere io a dirti quali sono le regole da seguire per scegliere la casa giusta.

Quello che un agente immobiliare serio può fare però è sicuramente (su vostra richiesta!) prendere nota di tutte le tue esigenze per poterti proporre diversi immobili con le stesse caratteristiche da te indicate da farti visionare.

Trovare la casa giusta da acquistare è un vero e proprio lavoro!

Nella ricerca della casa adatta a te e alla tua famiglia l’agente immobiliare può sicuramente esserti d’aiuto. E’ possibile richiedere un servizio immobiliare specifico di property finding. Il consulente professionista – property finder– in questo caso si occuperà in prima persona di fare una selezione tra tutti gli immobili in commercio in base a tutte le vostre esigenze specifiche e di accompagnarti a visionarle. Avrai in questo modo un consulente di fiducia dedicato a te.

Se sei alle prese con l’acquisto della tua prima casa forse non hai bene in mente nemmeno quali sono gli aspetti che in media le persone ritengono più determinanti nella scelta. Conoscerli potrebbe aiutarti.

Ecco quali sono gli aspetti discriminanti che di solito pesano nella scelta di una casa piuttosto che un’altra.

COME SCEGLIERE: i fondamentali da considerare per comprare casa

  • Zona. La prima considerazione di fa chi compra casa riguarda la scelta della zona. Il Comune e il quartiere e all’interno di questi la vicinanza al luogo di lavoro,ai genitori, alle scuole (in vista di allargare la famiglia), alla fermata della metropolitana (tipico se si compra casa a Milano) o comunque a mezzi pubblici o collegamenti autostradali, alle attività commerciali.
  • Tipologia di immobile. L ‘eterno dilemma tra l’appartamento o la villetta. A volte questo dilemma non si pone perché si propende già per una o l’altra soluzione ma nel caso volgiate un aiuto nella valutazione delle diverse opportunità vi invito a leggere questo articolo che parla proprio dei vantaggi e svantaggi (ovviamente a seconda dei punti di vista personali) dello’appartamento o della villa … scoprirete anche una soluzione valida che può mettere d’accordo magari moglie marito con divergenze di opinioni!
  • Condizioni dell’immobile. Casa nuova, casa ristrutturata o casa usata? Ognuna di queste possibilità implica pro e contro che riguardano principalmente due fattori: tempo a disposizione e investimento economico. Spesso ho incontrato clienti che hanno acquistato case da ristrutturare anche quando la loro iniziale convinzione era quella di acquistare una casa di nuova costruzione.
  • Esigenze e richieste personali. Ognuno di noi ha esigenze personalissime da considerare. Ad esempio l’esigenza di poter utilizzare un ascensore, il desiderio di avere un piccolo giardino … anche il tipo di riscaldamento può essere un’importante discriminante (ad esempio a pavimento piuttosto che a radiatori, centralizzato o autonomo), l’entità delle spese condominiali, il piano se si tratta di un appartamento in condominio, la presenza di un garage o di un posto auto, …

Controllare la documentazione dell’immobile prima di comprare casa

Se la casa che avete scelto è commercializzata da un’agenzia immobiliare siete sicuramente avvantaggiati in questa fase del processo di acquisto perché l’agente immobiliare prima di iniziare la commercializzazione dell’immobile avrà già controllato tutte la documentazione necessaria per legge.

DOCUMENTI PER COMPRARE CASA (E VENDERE)

  • Atto di provenienza dell’immobile (atto notarile con cui è stato acquistato dai vostri venditori a suo tempo l’immobile, ovvero successione con cui il venditore ha ricevuto in eredità l’immobile, ovvero atto di donazione – questi i più comuni atti di provenienza)
  • APE – Attestato di Prestazione Energetica
  • Schede catastali
  • Pratica edilizia comunale e progetti
  • Eventuali CILA e DOCFA
  • Visure catastali
  • Certificato di agibilità
  • Dichiarazioni di conformità impianti elettrico e idraulico
  • Atto di mutuo, se l’immobile è ancora gravato da ipoteca.

Questo è un elenco dei documenti principali – non entro qui nel dettaglio di tutta la possibile casistica. In ogni caso se non state acquistando con agenzia immobiliare fate attenzione a controllare la documentazione prima di firmare qualunque proposta di acquisto.

2 IMPORTANTI CONTROLLI PRIMA DI COMPRARE CASA

Documentazione tecnica dell’immobile. Stato di fatto dell’immobile, ovvero come è oggi, deve coincidere con quanto riportato sulla piantina catastale e con quanto riportato sulla pianta depositata in comune.

Manca anche solo una corrispondenza?

Allora c’è un problema e questo tipo di problema può mandare a monte l’affare ancora prima che si arrivi al notaio.

Se infatti dovrete accendere un mutuo per acquistare la vostra nuova casa allora il perito della banca a cui lo avrete chiesto dovrà effettuare una perizia recandosi personalmente a fare un sopralluogo all’immobile. Il perito evidenziate eventuali difformità non procederà fino a quando non saranno state sanate.

Questo potrebbe richiedere anche mesi. Insomma questa è una situazione spiacevole in cui sicuramente nessuno vorrebbe trovarsi: né voi né i vostri venditori.

Se acquistate da privato dovrebbe essere il venditore a preoccuparsi di fornire tutta la documentazione richiesta per legge per vendere … ma accettate un consiglio: non aspettate di trovarvi nei guai e verificate prima anche voi.

Titolarità dell’immobile e ipoteche. A volte capita che sia solo uno dei proprietari cointestatari a firmare l’accordo prima dell’atto di rogito, magari senza avere il pieno benestare dell’altro o degli altri cointestatari. Questo ovviamente può essere un problema.

Questa verifica è possibile attraverso la visura catastale con la quale si verifica anche la presenza di ipoteche o diritti reali ad esempio di usufrutto.

CONTATTACI E VENDI CASA TUA

Sottoscrivere la proposta di acquisto per comprare casa

Sai quanto puoi spendere e hai trovato la tua casa ideale. Perfetto! A questo punto non puoi aspettare troppo perché altri acquirenti potrebbero farsi avanti prima di te.

E’ il momento di sottoscrivere la tua proposta di acquisto formalizzando la tua intenzione di acquistare proprio quell’immobile.

Nel caso ti sia rivolto ad un’agenzia immobiliare il vantaggio è quello di avere a disposizione la modulistica che l’agenzia immobiliare ha depositato obbligatoriamente presso la Camera di Commercio di competenza e che quindi è già stata verificata in tutte le sue parti.

Se hai deciso di comprare casa da privato allora dovrai redigere tu il testo della tua proposta d’acquisto. Online si trovano dei facsimili ma il mio consiglio è sempre quello di chiedere ad un legale o un notaio. In questo caso, come per il controllo dei documenti di cui ti ho parlato, dovrai sostenere delle spese ma sarai più tranquillo.

Nella proposta d’acquisto devono essere specificati: tutti i tuoi dati, tutti i dati dell’immobile che proponi di acquistare e tutti i dettagli della tua proposta economica in merito a importi, modalità di pagamento e tempistiche.

ASSEGNO DI CAPARRA

All’atto della sottoscrizione della proposta d’acquisto corrisponderai una caparra (di dorma è confirmatoria), ovvero una somma di denaro che serve ad attestare l’impegno assunto contrattualmente. E’ in pratica un anticipo sul prezzo finale dell’immobile.

L’entità della caparra confirmatoria è proporzionata al valore dell’immobile: se tu acquirente dovessi recedere dal contratto la perderesti, se invece fosse il venditore a recedere allora dovrebbe restituirla raddoppiata.

Una precisazione importante: la proposta d’acquisto fino a quando non viene accettata dal venditore, ovvero fino a quando non la sottoscrive, impegna solo l’acquirente. Per avere efficacia deve essere firmata da entrambi.

Nel caso in cui il tuo acquisto avvenga con agenzia immobiliare allora l’assegno di caparra verrà consegnato al venditore solo dopo l’apposizione della sua firma per accettazione sul contratto.

Nel caso in cui la tua proposta non venisse accettata avverrà, da parte dell’agenzia immobiliare se è questo il caso, la restituzione dell’assegno per la proposta di acquisto.

 

Chiedere mutuo per comprare casa

Quando iniziare le pratiche per ottenere il mutuo che ti permetterà di vivere nella tua casa dei sogni?

Sperando che tu segua il consiglio che ti ho dato al punto 1), se per comprare la tua nuova casa devi accendere un mutuo allora il momento per iniziare le pratiche è subito dopo l’accettazione da parte del venditore della tua proposta d’acquisto.

Forse ora ti sarà chiaro perché ti ho consigliato di informarti sul tema “mutuo” prima ancora di vedere le case in vendita!

Gli istituti di credito hanno, come è ovvio, delle tempistiche e tu dovrai essere in grado di rispettare quelle che hai indicato nella tua proposta d’acquisto per non venir meno all’accordo accettato dal tuo venditore.

Compromesso o preliminare d’acquisto

Con il preliminare di compravendita entrambe le parti si vincolano alla conclusione dell’affare.

Anche in questo caso come per la proposta d’acquisto consiglio di rivolgersi ad un notaio se stai comprando da privato.

Il compromesso o preliminare di compravendita non è obbligatorio per poi stipulare l’atto notarile, ma è una garanzia per l’acquirente: quindi per te.

Il contratto deve riportare gli stessi dati che verranno poi inseriti nell’atto di compravendita dal notaio come: i dati di tutte le parti venditrici e acquirenti, tutti i dati dell’immobile (descrizione, estremi catastali, anno di costruzione, conformità urbanistiche, abitabilità, garanzie del venditore circa ipoteche, eventuali vincoli e morosità condominiali,…), importi e modalità di pagamento, il nome del notaio rogante, …

Per tutelare l’acquirente da eventuali trascrizioni pregiudizievoli nei confronti del venditore, ad esempio un pignoramento, il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia del Territorio. Anche in questo caso attenzione se non stai comprando con agenzia.

Rogito: atto notarile per comprare casa

Per poter acquistare un immobile l’atto scritto è obbligatorio e deve riportare tutti i dati che già dovrebbero essere contenuti nel vostro compromesso e a cui andranno aggiunti gli estremi dei documenti di pagamento del saldo prezzo.

L’atto di compravendita viene scritto da un notaio che precedentemente controlla e verifica che tutta la documentazione sull’immobile sia presente e sia a norma di legge.

A questo proposito mi preme sottolineare il fatto che il notaio non è responsabile dei contratti che voi e il vostro venditore avete sottoscritto in precedenza.

Ovvero il notaio esaminerà la documentazione sull’immobile solo nel momento in cui sarete voi a sottoporgliela.

Se avrete nel frattempo firmato un contratto preliminare per l’acquisto ad esempio di un appartamento, e il notaio evidenziasse la mancanza di un documento fondamentale allora non procederebbe alla stipula dell’atto di rogito.

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