13/09/2016

Compravendita immobili: e' sufficiente il notaio?

Per vendere casa in modo sicuro il primo passo è controllare la documentazione sull'immobile e sistemarla se non è a norma di legge. Il notaio arriva solo ad accordi presi.

Uffici Casa&Style, un distinto Signore entra in agenzia e chiede di poter parlare con il titolare:

“Sono esasperato, sono due anni che cerco di vendere casa mia … vengono a vederla due o tre volte poi spariscono e l’unico che sembrava veramente interessato ha fatto in sacco di promesse dicendo “” …mettiamoci d’accordo noi poi tanto c’è il notaio”” … io ho preso impegni per un’altra casa più piccola che voglio comprare e adesso questo Signore è sparito, non mi risponde più al telefono…. vendetela voi casa mia mi sono stancato.”.

Quanto accaduto, e non è di certo la prima volta, ci ha fatti fermare a riflettere proprio sul perché sempre più persone decidono di evitare le compravendite tra privati senza l’assistenza di una competente agenzia immobiliare.
I motivi sono molti ma tra i principali c’è LA SICUREZZA! I clienti vogliono riposare tranquilli la notte e soprattutto se vendere la loro casa è necessario per acquistarne un’altra non possono né vogliono imbarcarsi da soli in un’operazione così delicata sulla base di una parola data.

“Tanto poi c’è il notaio che stipula l’atto di rogito”. Questa è una delle convinzioni più ingannevoli che purtroppo procurano ai venditori e agli acquirenti privati situazioni spiacevoli da cui uscire solo appellandosi e avendo fiducia nella legge, pagando un avvocato dunque e aspettando i tempi lunghi dei tribunali.
Comprare una casa non è una procedura così automatica come può sembrare: se anche venditore e acquirente si incontrano in accordo tra loro rispettando le promesse economiche pattuite, ci sono obblighi di legge da rispettare tra cui, solo per fare qualche esempio:
– la conformità edilizia tra stato di fatto dell’immobile, titolo abilitativo in comune e planimetria catastale (dovrebbero coincidere al momento del rogito ma non sempre è così!)
– la registrazione della proposta d’acquisto o del preliminare di vendita è un obbligo di legge per cui rispondono in solido venditore e acquirente.

Il problema è che chi non ha mai venduto o comprato un immobile non conosce come è ovvio che sia tutti questi obblighi di legge e rischia non solo di non arrivare a concludere un buon affare ma anche di incorrere in sanzioni amministrative!

Una agenzia immobiliare competente si occupa di effettuare tutti i controlli necessari e obbligatori: in Casa&Style è una delle policy imposte prima di tutto ai consulenti immobiliari che non possono iniziare la commercializzazione di un immobile se prima non sono state effettuate tutte le verifiche tecniche e documentali.

 

ESEMPIO 1

Il Notaio NON è responsabile della conformità edilizia, ma è responsabile il venditore che comunque può semplicemente dichiarare sotto la propria responsabilità che l’immobile è conforme anche se non lo è. E’ l’acquirente che deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi ad esempio per ristrutturare o vendere nuovamente l’immobile.

ESEMPIO 2

L’atto notarile ha efficacia probatoria privilegiata SOLO per i fatti avvenuti in presenza del pubblico ufficiale, il notaio, e per la provenienza delle dichiarazioni.
Il Signor X e il Signor Y si accordano privatamente sulla vendita dell’appartamento del primo al secondo. Il giorno del rogito i soggetti dichiarano al notaio che il Signor Y ha pagato al Signor X € 10.000 quale acconto prezzo. Nell’atto notarile il pubblico ufficiale in merito al pagamento di questo acconto può riportare solo le dichiarazioni di venditore ed acquirente e non attestare l’effettivo pagamento avvenuto in quanto nella realtà questo non si è verificato in sua presenza. Se il pagamento dell’acconto non si è effettivamente realizzato prima o dopo l’atto notarile, come dai precedenti accordi privati tra venditore e acquirente, allora il Signor X potrà comunque richiedere il pagamento del prezzo di € 10.000, nonostante questo pagamento risulti dall’atto notarile, proprio perché il notaio ha attestato per vere le dichiarazioni dei soggetti e non il pagamento. La dichiarazione potrebbe essere stata viziata e il Signor X può chiedere di fare rilevare la diversità dei fatti rispetto a quanto dichiarato in atto. Tutto questo richiederà comunque al Signor X tempo e denaro per, ci auguriamo, concludere positivamente la vendita.

 

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Angelo ACQUAFRESCA Titolare Agenzia Immobiliare Casa&Style

Sito: WWW.CASAESTYLE.IT

Blog: WWW.ANGELOACQUAFRESCA.IT

13 settembre 2016 | 17:00
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